改正建築基準法が施行されたが…2025年「中古アパート投資」の注意点【弁護士が解説】

2025年4月に施行された改正建築基準法は、中古アパート経営にも大きな影響を与えます。今回は、建築確認の「4号特例」の縮小に焦点を当て、中古アパート経営者が注意すべきポイントを法律事務所Zの溝口矢弁護士が解説します。

構造審査の必要範囲が広がる！建築確認の「4号特例」縮小

建築確認や検査では、事務を簡単にしてその負担を軽減します。そのため、都市計画区域内等で建築士が設計した一定の規模以下の建築物は、一部の審査が省略できるよう定められています。4号建築物（旧建築基準法第6条第1項第4号）がそれに該当し、「4号特例」と称されています。

4号建築物に該当するのは、「階数2以下」かつ「延べ面積500m²以下」の木造建築物と、「平屋」かつ「延べ面積200m²以下」の非木造建築物でした。しかし、2025年4月より対象となる建築物の規模が変更に。省エネ基準への適合義務化や省エネ化に伴う建築物の重量化に対して、安全性の確保が求められていることを踏まえ、この改正がなされています。

これまでの4号建築物は条文から削除され、新2号建築物と新3号建築物に振り分けられています。木造建築物と非木造建築物のいずれかを問わず、「階数2以上」または「延べ面積200m²超」の建築物が新2号建築物、「平屋」かつ「延べ面積200m²以下」の建築物が新3号建築物となります。新3号建築物は4号建築物を引き継ぎ、一定の審査が省略できますが、新2号建築物には審査が必要です。

また、都市計画区域等の区域外で建築確認の対象外となる建築物も変わります。「階数2以下」かつ「延べ面積500m²以下」の木造建築物と、「平屋」かつ「延べ面積200m²以下」の非木造建築物から、木造建築物と非木造建築物のいずれかを問わず、新3号建築物と同じ規模となる「平屋」かつ「延べ面積200m²以下」の建築物が建築確認・検査の対象外となります。

〈ポイント〉

・従来と比較して、特例の対象外となり、審査の省略を受けることができなくなった建築物は、「2階建て」または「200m²超500m²以下」の木造建築物

・改正後、特例の対象として審査の省略を受けることができる建築物は、「1階建て」かつ「200m²以下」の建築物（木造か否かは問わない）

改正建築基準法で注意すべき築古物件のリスク

アパートやマンションはその構造や規模から、改正前の建築基準法においても建築確認の「4号特例」の対象外となることが一般的でした。そのため、今回の改正が新築のアパート・マンションに直接的な影響を与えるわけではありません。

他方、2階建ての戸建てや延べ面積が200m²を超える平屋の貸家を新築する場合には影響が生じます。新たにこれらの建物は、審査が省略できなくなるためです。

これらの建築物については、新築する場合だけでなく大規模なリフォームをする場合にも審査の省略を受けられない場合が出てきます。審査の省略を受けられない分は、さまざまな形でコストとなるでしょう。中古アパートの経営においては、今回の「4号特例」の縮小が、将来的なリフォームや建て替えの際に大きな影響をおよぼす可能性があります。

改正建築基準法を味方に！中古アパート経営成功のための対策と戦略

審査の省略を受けることができない場合、審査のための提出資料の作成や費用が建築にあたってのコストとして顕在化します。また、省略時よりも申請期間を要することから、新築やリフォームにかかる工期が延びてしまい、これに伴うコストアップも想定されるでしょう。

今後大規模なリフォーム等を行う場合には、まず特例の対象となるか否か（審査の省略を受けることができるか否か）を確認することが重要です。

その結果、特例の対象とならず、審査の省略を受けることができない場合には、予定どおり新築や大規模なリフォームを進めるのが適切なのか、それとも新築や大規模なリフォームの内容を特例の対象となるように調整するのが適切なのか、コストやリフォームの目的等から改めて総合的に検討することをおすすめします。

建て替えを前提に新たに物件を購入する場合も、仮に売主側から過去に審査の省略を受けることができていた旨の説明があっても、それを鵜呑みにすることなく特例の対象となり得るか否かを慎重に検討する必要があります。

〈参考〉

国土交通省　4号特例が変わります

https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf