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隣人トラブル、家賃滞納…アパート経営の「入居トラブル」を防ぐには?

隣人トラブル、家賃滞納……アパート経営の「入居トラブル」を防ぐには?

アパート経営は、物件を取得し、入居者さえ決まれば楽に家賃収入が得られると考えている人も多いでしょう。しかし高入居率を維持し、安定した経営を維持するためには、入居者とのトラブルやクレームにも対応していかなければなりません。入居者の不満を放置していると、退去につながり、空室リスクを高めることになるからです。今回はアパートオーナーに実際に起きた2つの「入居者トラブル」を、防止策とともに紹介していきます。

事例1:コロナ禍で急増「隣人との騒音トラブル

アパート経営を始めて5年目の大木さん。周囲の掃除を毎日徹底し、住民からも「住み心地が良い」との評価をもらっていました。

ところが――。

「私、コロナでリモートワークになったんですけど、日中お隣の子がずっと騒いでいて集中できないんですよ。注意してもらえませんか!?」

「壁伝いにパソコンのキーボードのカタカタ音が聞こえてきて頭がおかしくなりそうです」

「上の階の人が朝からドスンドスン暴れていてうるさい」

世間が自粛モードになった頃から、大木さんのもとには住民からのクレームが殺到するようになったのです。驚いた大木さんは急いで入居者全員に向けた「防音についてのお願い」を掲示板に貼りだしました。ところが改善される様子はなく、相変わらず大木さんの電話は鳴りやみません。

「どうすればいいんだ……」

大木さんは、がっくりとうなだれてしまいました。

防止策:購入時にチェック!防音設備や生活騒音の時間帯。そして頼れる「管理会社」

上階からの足音や隣室からの物音などが原因で、入居者トラブルが起きることはよくあります。ある程度の生活音であれば「お互い様」で済ませられる面もありますが、行き過ぎるとやはりクレームに繋がり、隣人トラブルを引き起こしかねません。

このような事態を起こさないためには、投資物件を内見する段階から、管理会社に「防音設備が整った構造なのか」を確認しておくことをおすすめします。

防音性に優れているのは木造より、鉄筋コンクリートの物件です。しかし、壁にパネルが使われている場合は隣室にテレビの音が伝わってしまう可能性があります。また、窓の位置やガラスの厚さ、使っている床材やドアの構造も影響します。ぜひ、このような点に気をつけて満足のいく物件を見つけてください。

また、生活騒音については、曜日や時間帯によっても異なります。購入物件は日を替え、時間を替え、事前に入念なチェックを行うことをおススメします。

しかしながら、これまで特に気にならなかった騒音が、リモートワーク等の増加により顕在化する例も急増しているようです。生活騒音には法律による規制がないため、トラブルはより深刻化してしまうこともありますが、このような時に頼れるのは信頼できる「管理会社」となります。

アパート入居者間の感情的な対立には、トラブル対応に手慣れた「管理会社」が間に入ることで解決するケースがあります。とはいえ、どこが手慣れた管理会社が分からないといった方が大半と思われますので、不動産業者や金融機関へ相談し、管理会社を紹介してもらうことも1つの方法と言えるでしょう。

事例2:どうしよう……家賃収入が得られない!?

入居率100%の物件を持つ持田さん。アパート経営仲間から「安定した家賃収入が得られて羨ましい」なんていわれて鼻高々でしたが、その夢はコロナによって見事に崩れ落ちてしまいます。

「あれっ……今月も家賃の入金がない」

持田さんの物件は、毎月27日が入金日。この日までに住民たちからそれぞれ5万~8万円の家賃を振り込んでもらっています。しかしここ数ヵ月、支払いが滞っている世帯があるのです。

「……また木下さんのところか」

持田さんはイヤイヤながらも電話をかけました。

「木下さん、まだ家賃が振り込まれていないようなんですが……」

「すみません。もう少し待ってもらえませんか」

「そういって、もう3ヵ月分もらえてないんですよ」

「すみません」

「このまま家賃が払ってもらえないと困るんですよ、こっちも」

「すみません。派遣の仕事がコロナで激減していて、食費をまかなうのもやっとなんです」

「でもねぇ」

「……好きで貧乏になっているわけじゃないのに、なんでわかってくれないんですか! こっちも生きるのに必死なんですよ!」

木下さんはついに激高してしまい、電話は切られてしまいました。持田さんは、どうすればよかったのでしょうか――。

防止策:入居者の属性チェックと家賃保証会社の利用

コロナ不況によって入居者の仕事がなくなり、家賃の支払いが滞っているという話は少なくありません。オーナーからすれば「本当に支払われるのだろうか」「信じていいのだろうか」と不安のはず。こんな状況を招かないためには、まず入居希望者を受け入れる前に属性をチェックすると良いでしょう。年収や企業など、安心できる材料は多ければ多いほど良いと考えられます。

こんな時に頼りになるのも、良い「管理会社」です。

管理ノウハウを蓄積している管理会社では、入居者審査のコツをアドバイスしてくれたり、入居者をしっかり審査してくれる所もあります。

また、信頼できる管理会社を介して「家賃保証会社」を活用してリスクヘッジを図ることもひとつの手です。家賃保証会社とは、文字どおり入居者の家賃を保証する会社のことです。万が一、今回のように入居者が家賃を滞納してしまった場合は保証会社が立て替えてくれます。

今回紹介したのはほんの一例で、アパート経営のうえでは、様々な入居者トラブルが起こり得ます。その際、信頼できる管理会社と契約を結んでいれば何らかの解決策を講じてもらえるはず。リスクを回避するコツは、「管理会社探し」にあるともいえるのです。

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