アパート経営の「税金対策」…知らないだけで納税額に大きな違いも【税理士が解説】

所得税、相続税の増税など、富裕層にとって受難の時代が続いています。こうしたなか、資産防衛の1つとして、国内の中古アパートを活用した短期減価償却資産が注目されています。今回、中古アパートオーナーが知っておくべき「税金対策」について、税理士の宮路幸人氏が詳しく解説します。

減価償却は不動産取得の必要経費

まず、所得税の不動産所得は「不動産収入－必要経費＝不動産所得」で計算します。不動産収入は家賃収入・礼金・更新料など、必要経費は建物などの減価償却費、固定資産税、火災保険料、修繕費などです。

このように、建物の減価償却費は不動産所得の必要経費であるため、アパート経営者として減価償却の仕組みを知っておくことは重要です。

そこで今回は、中古アパ－トを活用した短期減価償却について、簡単に解説します。

減価償却とはどのような仕組みか

①減価償却とは

減価償却とは、建物が経年劣化することに伴う取得費について毎年費用計上し、必要経費にすることをいいます。建物は何年にもわたって使用する固定資産であるため、建物の構造などにより、その法定耐用年数にわたって経費として計上します。耐用年数は税法で定められているため、一般的にはその耐用年数に基づいて減価償却を行います。

②減価償却の計算方法

減価償却の方法には「定額法」と「定率法」の2種類があります。

建物の減価償却費は税法により、定額法と定められています。また、建物付属設備と構築物については、以前は定率法も選択できましたが、現在は法改正により、定額法で償却することと定められました。

定額法とは、毎年同じ金額の減価償却を行うことであり、定額法は次の計算式で求められます。

取得価額×定額法の償却率＝減価償却費

建物の耐用年数は、住宅用の場合、鉄筋コンクリ－トだと47年、木造だと22年です。また、建物付属設備となる電気設備や衛生設備、ガス設備などの耐用年数は15年です。

なぜ新築アパート・中古アパートにおける減価償却費に違いがあるのか？

たとえば新築物件を購入した場合、法定耐用年数を用いることになりますが、新築で購入した場合、および中古物件の場合の耐用年数の求め方と償却額は、次のとおりに計算されます。

■木造アパートを5,000万円で購入した場合（耐用年数22年）
新築の場合
定額法償却率22年0.046
50,000,000円×0.046＝2,300,000円

■築11年の中古物件を購入した場合
22年－11年＋11年×0.2＝13年（端数切捨）償却率0.077
50,000,000円×0.077＝3,850,000円

■築22年の法定耐用期間を超えている物件
22年×0.2＝4年（端数切捨）償却率0.250
50,000,000円×0.250＝12,500,000円

このように、新築物件で購入した場合、法定耐用期間の半分経過した場合、法定耐用年数を超えた物件の償却額を比較してみてみると、大きな違いがあることに気がつくでしょうか。

新築で購入した場合の減価償却額は230万円に対し、木造アパ－トの場合、法定耐用年数は22年です。この年数を超えた物件を購入した場合、法定耐用年数22年に0.2を掛けた金額（簡便法）の4年（端数切捨）で計算してよいという規定があるため、減価償却額は1,250万円と算出されます。

上記のように、木造アパートの場合、新築と法定耐用年数を経過した物件では、減価償却額に1,020万円もの差があることがわかりました。かなり大きな違いですね。必要経費がこれだけ違うと、不動産所得が大きく減少します。

高額所得者の場合、所得税は最高税率が45％、住民税は10％ですので、納税額が所得税と住民税を合わせて1,020万円×55％＝561万円も少なくなります。

また、不動産所得がマイナスになった場合でも、給与所得などほかの所得があれば、その所得から差し引くことも可能です。さらに、他の所得から差し引けなかった場合でも、青色申告をしている場合は、その差し引けなかった損失を翌年以降3年間繰り越せるという青色申告の特典もあります。

中古アパートを活用した税金対策…注意点は

以上のように、税金対策として中古アパートを活用した場合、納税額に大きな違いがあることがわかりました。しかし、注意しなければならない点もあります。

1．立地など、賃貸物件として魅力的な場所であるか検討しましょう。客付けができる立地でないと、そもそもの不動産経営に影響が出ます。また、売却する際にも売りづらく、不利になる可能性が高まります。

2．不動産を売却する場合には、毎年の減価償却額が大きいということに留意しましょう。譲渡する際にその減価償却費が取得費から差引かれるため、譲渡所得と譲渡所得税は増加します。

3．中古アパートは新築アパートに比べて、維持費や修繕費が高くなりやすいことから、適切な修繕計画と事業計画の立案が必要となります。

中古アパートを活用した税金対策について説明しました。メリット・デメリットを考慮したうえで、ぜひ参考にしてください。