アパートオーナーの確定申告…「青」と「白」ではなにが違うのか【税理士が解説】

アパートオーナーは確定申告の際、青色か白色かを選ぶことができますが、「メリットが大きいことから、青色を選ぶことをおすすめする」と税理士の宮路幸人氏はいいます。いったいどのようなメリットがあるのでしょうか？　みていきましょう。

アパート経営で発生した「不動産所得」の申告方法

アパ－ト経営で発生した所得は「不動産所得」となり、所得税の確定申告が必要です。不動産所得は、次の計算式により求めることができます。

「不動産収入」－「必要経費」＝不動産所得

「不動産収入」は、所有するアパートの家賃収入や駐車料のほか、礼金や更新料等も含まれます。「必要経費」とは、不動産収入を得るために要した費用を指します。主に建物等の減価償却費や固定資産税、保険料、修繕費、租税公課、支払利息などがこれにあたります。所得税の確定申告は、1月から12月までの分を翌年2月16日から3月15日までに申告しなければなりません。

「青色申告」をする5つのメリット

所得税の申告において、「事業所得」、「不動産所得」、「山林所得」は青色申告にて申告することができるため、アパート経営による不動産所得は青色申告することができます。税理士としては、青色申告は税務上特典が多いため青色申告で申告することをおすすめします。青色申告の主なメリットは、次のとおりです。

1．特別控除が最大65万円受けられる

青色申告をすると、「青色申告特別控除」が最大65万円受けられます。これは不動産収入から必要経費を差引いた「不動産所得」から、さらに特別控除額を差し引くことができるので、その分節税することが可能です。

青色申告特別控除額は10万円、55万円、65万円と3種類あり、記帳方法や申告方法により異なります。55万円、65万円控除を受ける場合は複式簿記により記帳し、「損益計算書」のほか「貸借対照表」を添付する必要があります。

2．不動産所得が赤字になった場合、3年間繰り越すことができる

たとえば白色申告の場合、赤字が出た際その損失は切り捨てとなりますが、青色申告で申告している場合には、その損失を翌年以降3年間繰越できます。

アパート経営では、大きな修繕をした年など、赤字で終えることもあるでしょう。青色申告をしていると、その赤字が1,000万円であれば、翌年の黒字が1,200万円の場合、前年の赤字1,000万円を差し引いた200万円が所得として課税されますので、その節税メリットは大きなものとなります。

また、赤字を繰り越す方法のほか、前年も青色申告により納税している場合には、その損失額を前年に繰り戻し、前年分の所得税の還付を受けることも選択できます。

3．家族への給与を経費にできる

親族に払う給与は原則として経費にすることはできませんが、事前に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出し、届け出た給与額が適正額である場合、必要経費とすることができます。ただし、その際は以下の条件を満たしている必要があります。

ⅰ）生計を一にする配偶者か親族であること
ⅱ）その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること
ⅲ）その年を通じて6ヵ月を超える期間、その青色申告者の営む事業にもっぱら従事していること

4．「貸倒引当金」を経費にできる

青色申告をすると、売掛金の貸倒れに備え、貸金の帳簿価額に対し5.5％乗じた金額（形式基準）を「貸倒引当金（かしだおれひきあてきん）」として必要経費とすることができます。

5．30万円未満の資産を取得した場合、その年の経費として計上できる

業務のため購入した建物・車両運搬具・備品等の資産で、取得価額が30万円未満であれば、その年の必要経費とすることができます。ただし10万円以上の場合、減価償却資産として、その耐用年数に応じ、数年にわたり経費として計上することが原則となります。

青色申告をしていると、30万円未満の少額減価償却資産に関しては、購入・使用した年度に一括して必要経費とすることが可能です。黒字が大きくなりそうな年は、年内に30万円未満の資産購入を検討してみてはいかがでしょうか。ただし、年間300万円が限度額であるという点には注意しましょう。

「青色申告」のための必要書類・手続きの期限

青色申告により申告する場合には、期限内に「所得税の青色申告承認申請書」を所轄税務署長に提出しなければなりません。申請書は国税庁のホ－ムペ－ジからダウンロ－ドするか、税務署に行って入手します。申請書に記載する事項としては住所・氏名等の基本事項のほか、青色申告を開始したい年度、記帳方式や備付帳簿等の記載も必要です。

特に55万円控除を受けたい場合には、「仕訳帳」と「総勘定元帳」の記帳が必要となります。さらに65万円控除を受ける場合にはe-taxによる申告（電子申告）か電子帳簿の保存が必要です。10万円控除の場合は、簡易な記帳で済みます。

「所得税の青色申告承認申請書」を所轄の税務署長に提出する期限については、以下のようにケースにより異なります。

■原則
今年から青色申告で申告したい場合、青色申告したい年の3月15日まで

■新規開業した場合
業務を開始した日から2ヵ月以内

■相続により業務を承継した場合
ⅰ）被相続人が白色申告であった場合：業務を開始した日から2ヵ月以内
ⅱ）被相続人が青色申告であった場合：被相続人の死亡の日から4ヵ月以内

ただし、被相続人が亡くなった時期が9月、10月の場合はその年の12月31日となり、亡くなった時期が11月、12月の場合は翌年2月15日が期限となりますので、ご注意ください。

青色申告は記帳に厳密性が求められますが、税務上特典が多いです。しっかりと記帳することは、税務面だけでなく、正しい経営状態を認識するためにも重要となりますので、アパ－トオーナーは青色申告による申告を検討されてはいかがでしょうか。