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アパート経営の命運を左右する…「管理会社選び」が重要なワケ

「面倒な入居付けや建物の管理は、管理会社に丸投げしたい」……投資目的でアパート経営を始める人の多くは、このように考えます。しかし、「いい管理会社を選ばないと、思わぬトラブルによって損をする可能性もある」と、不動産と相続を専門に取り扱う山村暢彦弁護士はいいます。本記事では、アパート経営の命運を左右する「管理会社選び」のコツとポイントについて解説します。

手間暇かかるアパート経営…重要な「管理会社選び」

アパート経営は、株式投資や美術品投資と違い「モノ(物件)を買ったら終わり」ではありません。

入居してくれる人を募集し、月々の家賃をきちんと支払ってもらわなければ収入は得られません。また、建物や設備に不具合が生じ放置していた場合、その不便さが原因で退去されてしまうケースもあるため、日ごろから入念な点検やメンテナンスを行っておく必要があります。

ただ持っているだけではお金にならず、かなり手間暇をかけないと収入が得られないのがアパート経営です。

投資目的でアパート経営を始める方は本業を抱えていることが多いため、こうした手間暇をかける時間がありません。「入居付けのための仲介や建物の管理は、管理会社に丸投げしたい」と考える気持ちもよくわかります。

そこでポイントとなるのは、「安心して任せられる管理会社に巡り会えるかどうか」です。

管理会社は星の数ほどありますが、なかには仲介があまり得意ではなくアパートを満室にできない会社や、清掃やメンテナンスなどの管理が不十分なために建物を汚したり、劣化させたりしてしまう会社もあります。建物が良好な状態に保たれていないとますます入居付けが困難になり、家賃収入が減るという悪循環に陥りかねません。

また、入居者のクレームやトラブルに対応することも管理会社の重要な仕事のひとつですが、動きが悪かったり、対応が不十分だったりすると、入居者の不満が高まって退去が増えてしまう恐れもあります。

これらの仕事について、責任を持ってきちんと行ってくれる会社を選ぶには、どうすればよいのでしょうか。

管理会社選びで押さえておきたい「3つ」のポイント

1.「強み」の見極め

管理会社のサービスが不十分なせいで思うように入居付けができなかったり、入居者に退去されたりしてしまう例は、枚挙に暇がありません。

たとえば「なかなか入居が決まらない」という場合、その管理会社は、あまり仲介が得意ではない可能性があります。「建物の管理はしっかりしているが、入居付けの成約率はそれほど高くない」というように、管理会社にも得意・不得意があるのです。

もともと管理を専門に行っていた会社などは、仲介のノウハウがあまり蓄積されておらず、入居が決まるまでにかなり時間を要することもあるようです。

したがって、管理会社を選ぶ際には、その会社がどんな強みを持っているのかをしっかり見極める必要があります。

大手の管理会社であれば入居付けのノウハウを十分に蓄えている会社が多く、早く満室にできる可能性は高いでしょう。ただしその分管理代行手数料は割高であることが多く、投資利回りは下がってしまうかもしれません。

一方、地元の小さな管理会社は、その地域の賃貸ニーズを熟知しているのが強みです。大手よりも安い手数料で早く入居付けできる場合もある反面、他地域の賃貸ニーズまでは把握しきれていないことが多いです。

そのため、いくつかの地域にまたがって複数の物件を所有するのであれば、カバーする地域の範囲が広い大手の管理会社のほうがよいでしょう。

2.クレームやトラブルへの対処

入居後のクレームやトラブルにしっかり対処してくれるかどうかも、管理会社選びの重要なポイントです。

よくあるクレームとしては、上階や隣の部屋からの騒音が挙げられます。「上の部屋の子どもの足音がうるさい」「隣の部屋で深夜にパーティが行われており、眠れない」といった苦情を管理会社に寄せるケースが多いようです。

こういった場合、管理会社は本当に隣や上の階から音が響いているのか確かめることはできないので、まずは張り紙などで注意喚起するのがセオリーです。それでも騒音が収まらなければ、注意してもらえるように個別に「お願い」をすることになりますが、こうした手順を踏んで速やかに、きちんと対応してくれるかどうかが重要です。

3.設備故障への対処

また、部屋の給湯器やエアコンなど、設備が故障したときに速やかに対処してくれるかどうかも、入居者に長く住んでもらえるどうかに大きく影響します。

一般的に、設備の修理依頼は平日の夜や休日に寄せられるケースが多いので、24時間365日対応してくれるような管理会社を選ぶのが望ましいでしょう。

“丸投げ”したいのであれば慎重な管理会社選びを

「すべてを丸投げしたい」と考えるオーナーは、上記のような不具合が発生した際にも入居者から直接連絡が来るような事態は避け、管理会社がすべて対処してくれる状態を求めるものです。

行き届いたサービスを提供する管理会社はどうしても管理手数料が高くなりがちですが、煩わしさから解放されて本業に専念できることを思えば、“必要経費”として割り切れるかもしれません。

コスト高になることを織り込んで丸投げするのか、ある程度手間暇をかけて管理コストを抑えるのかは、考え方次第です。

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山村 暢彦氏(山村法律事務所 代表弁護士)

山村 暢彦氏(山村法律事務所 代表弁護士)

専門は不動産法務、相続分野。実家の不動産トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。


クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続のトラブルについて、自分ごとのように解決策を提案できることが何よりの喜び。


さらに不動産・相続法務に特化した業務に注力するため、2020年4月1日、不動産・相続専門事務所として山村法律事務所を開設。


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アパート経営オンライン編集部

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