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アパート経営するなら「新築・中古」どちらが有利か?

アパート経営するなら「新築・中古」どちらが有利か?

アパート経営を始めようとする際、まず考えるのは「新築物件」と「中古物件」のどちらを購入すべきかということではないでしょうか。自身の資産状況や投資目的に合わせて、適切な判断をするには、何をポイントに見定めたらよいのか? 基本的な知識を整理しながら、新築物件と中古物件、それぞれのメリットとデメリットを検証してみましょう。

新築物件と中古物件のメリット・デメリットを比較

一般的に、「新築物件」は資産形成や相続対策、「中古物件」は減価償却に有利といわれていますが、具体的に「新築」と「中古」には、どのような違いがあるのでしょうか。それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。

【新築物件のメリット

・最新設備が備わっているため、入居者が入りやすい

アパート投資で最も重要なことは「いかに空室リスクを抑えられるか」ということに他なりません。その点、最新設備が整っている新築物件は、中古物件と比べると入居者が入りやすいというメリットがあります。

・設備が新しいため、修繕費用などのコストが抑えられる

設備が新しく故障しづらいため、修繕費用などのコストを抑えることができます。ちなみに、大規模な修繕※は10~15年程度の長期スパンで必要となります。高額な費用が必要になるので、しっかりと計画しておく必要があります。

※修繕:経年や何らかの外的要因によって劣化、不具合が発生した建物、建物の一部、設備、部材などに対して修理や取り替えなどの処置を行って、問題部分の性能や機能を支障なく利用できる状態にまで回復させること

・空室を埋めるための宣伝費等が抑えられる

中古物件は空室を埋めるために、賃料数ヵ月分の宣伝費用が必要になることも多いのですが、新築物件は、先述したように空室リスクが低く、それほど宣伝費をかけなくても、入居者を確保しやすい傾向があります。

【新築物件のデメリット

・初期費用が高い

中古物件と比較すると、物件価格等、初期費用が高くなる傾向があります。建物や設備が新しいというだけではなく、売主である不動産会社が利益を得るため、売買にかかる様々なコスト(広告宣伝費等)の分が上乗せされていることも要因としてあげられます。

・数年後、家賃下落の可能性がある

新築物件は、5年ほどで「新築」としての価値が完全になくなってしまうといわれます。もし退去者が出た場合、新築時と同じ家賃では入居者が入りづらくなってしまうため、家賃を下げて入居者を募集しなければならないこともあります。

・ゼロから入居者を募集する必要がある

中古物件と異なり、「物件購入時にすでに入居者がいる」ケースはなく、購入後にゼロから入居者を募集する必要があります。とはいえ、メリットのところで触れたように、新築の場合は入居者を確保しやすく、初期費用の高さや家賃下落の可能性に比べれば大きなデメリットとはいえません。

【中古物件のメリット】

・初期費用が安い

中古物件は、同じようなグレードでも新築物件と比べれば初期費用が安くなります。また、当初の借入金額を抑えることが出来るので、とりわけ「アパート経営」の経験が少ない人におススメです。しかし、設備の修繕などで思わぬ費用がかかるケースもあるため、購入の際には物件の状態を適切に見極める力が求められます。

・家賃が下げ止まっているため、家賃が大幅に下落する可能性が低い

新築物件の家賃は10年ほどで平均20%ほど下落し、その後、横ばいに推移するといわれています。そのため中古物件の場合は、家賃が大幅に下落する可能性が低いといえます。

・すでに入居者のいる物件のオーナーになることができ、収益予測が立て易い

新築物件と異なり、入居者のいる物件を購入できれば、新たに入居者を探す手間がありません。また、現状の家賃が把握できるため近隣物件との比較や、事業計画の立案がし易いといえます。

【中古物件のデメリット】

・設備等が古いため、修繕が必要になる可能性がある

一般的には、大規模な修繕は10~15年、細かな修繕はおよそ5年おきに必要になるといわれています。建物のみならず、目に見えない設備の状態も確認しておきましょう。築年数によっては、購入後すぐに大規模修繕が必要になることもあるため、購入を検討している物件の大規模修繕工事がいつ行われたのか、また予定されているのか、この辺りは必ず確認しましょう。

・空室発生時に次の入居者が決まりづらい

中古物件はどうしても設備等が古くなります。住む対象としての魅力も確実に下がりますので、退去者が出た場合、家賃を据え置いたままでは新しい入居者がなかなか決まらない可能性もあります。

・空室を埋めるために、多くの宣伝費等が掛かる可能性がある

上記と関連しますが、中古物件の場合は、新築物件より多くの宣伝費等を掛けないと入居者が決まらない傾向にあります。結果、空室リスクが高くなり、これが最大のデメリットといえます。

不動産投資で「実現したいこと」を「具体的」に考えることが重要

「新築物件」と「中古物件」のメリット・デメリットは上述の通りですが、単純比較した場合、どちらがよいとは一概にいい切れません。投資の目的によって、新築がよいのか、中古がよいのかは異なるからです。

新築を好む入居者が多いため、新築物件のほうが入居付けがしやすい一方で、中古物件はすでに入居者がいるため、事業計画が立てやすいというメリットもあります。

まずは不動産投資で「実現したいこと」を考え、目標を設定してみましょう。どの程度の資産をどれくらいの期間で構築したいのか、具体的な「収益」と「期間」を設定することがまずは重要です。これにより、その「収益」と「期間」を実現するために必要な利回りが明確になり、であれば新築物件と中古物件のどちらを狙うべきか、基本となる方向性が見えてくることになります。

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