中古アパート投資…「インカム狙い」と「キャピタル狙い」どちらが正解？

不動産投資で収益をあげるには、家賃収入を得る「インカムゲイン」と、物件が値上がりしたら売って、差額を得る「キャピタルゲイン」の2つがあります。中古アパート投資では、どちらを狙うべきでしょうか、目的別にみていきます。

「資産形成目的」ならインカムゲイン

「不動産投資を始めたい」と考える人の目的はさまざまですが、とくに資産形成を目的に始める人が多いのではないでしょうか。

このように「資産形成」を目的にするのであれば、「インカムゲイン」狙いの不動産投資がおすすめです。

「インカムゲイン」とは、購入した資産が継続的に生み出してくれるお金を得ることをいいます。預金なら「利息」、株式なら「配当金」を受け取ることが、インカムゲインに相当します。

不動産投資におけるインカムゲインは、取得したアパート・マンションやビルなどを賃貸して「家賃収入」を得ることです。毎月数万円、数十万円が入ってくるのですから、金融商品への投資のみならず、現物不動産への投資による資産形成方法だといえます。

ただし、家賃収入はそのまま自分の懐に入るわけではありません。ローンを組んで物件を買った場合は、その月々の返済額を家賃収入から差し引く必要がありますし、物件管理や修繕の費用、税金などもかかります。これらの諸費用を家賃収入から差し引いたものが、「正味のインカムゲイン」となるわけです。

一方、投資で利益を得る方法には、「キャピタルゲイン」という方法もあります。こちらは、購入した資産が値上がりしたときに売却して、買ったときの値段との差額を得る方法です。5,000万円で買ったアパートがその後値上がりし、6,000万円で売却したとすれば、1,000万円のキャピタルゲインが得られるというわけです。

このようにキャピタルゲイン狙いの不動産投資では、物件を売却すると、一度にまとまったお金を得ることも可能です。人気のあるエリアの物件なら値上がり率も高いので、比較的短期間で大きなキャピタルゲインを得られる可能性もあります。

ただし、買った物件が必ず値上がりするという保証はありません。とくに中古アパートの場合、建物の価値は経年劣化によって下がってしまうので、土地の値段がいくらか上がったとしても、全体としての価値は目減りするのが一般的です。

新築よりも大きなインカムゲインが期待できる「中古アパート」

その点、インカムゲイン狙いの不動産投資なら、物件を持っている限り毎月家賃が入ってくるので収入が途絶えることはありません。1度にまとまったお金が入るとはいえ、「1度きり」の収入しか得られないキャピタルゲイン狙いの不動産投資と比べると、非常にサステナブル（持続可能）な投資方法だといえるでしょう。

中古アパートを購入して不動産投資を行うのであれば、なおさらインカムゲイン狙いの投資がおすすめです。先述のように、中古アパートは値上がり益がほとんど期待できないためキャピタルゲイン狙いには向いていませんが、インカムゲイン狙いであれば、新築のアパートよりも大きな利益が期待できます。

新築アパートは中古に比べて値段が高いので、ローンを組んで購入した場合、月々の返済額が大きくなります。それに対し、中古物件なら返済額を低く抑えることができるので、「正味のインカムゲイン」は多くなります。ですから、長期的な資産形成を考えるのなら、新築物件よりも中古を選んだほうがいいかもしれません。

修繕費、入居者確保…注意したいインカムゲインの「減少リスク」

ただし、中古アパートによるインカムゲイン狙いの不動産投資には、それなりのリスクもあります。たとえば、建物が古いと修繕や修理の頻度も高くなるものですが、その費用がかさむと「正味のインカムゲイン」は少なくなってしまいます。

また、アパートの入居希望者は「なるべく新しい部屋に住みたい」と思うものです。そのため、中古アパートは入居者の確保が難しく、場合によっては空き室が増えることもあります。どんなに大きなインカムゲインが期待できる物件でも、家賃収入が途絶えてしまったら元も子もありません。

入居者を確保するためには、内装をリフォームする、家賃を下げるといった工夫が必要となりますが、それらによって、ますます正味のインカムゲインが減ってしまう可能性があるのも中古アパート投資の難しさです。

とはいえ、創意工夫さえ凝らせば長期間にわたり継続的な安定収入が得られるのですから、資産形成を目的として不動産投資を始めたいと考える人には、インカムゲイン狙いの中古アパート投資がおすすめです。

物件を売らずに持ち続ければ、配偶者や子どもに相続・贈与して、安定収入源を継承することも可能です。その意味でもキャピタルゲイン狙いより、インカムゲイン狙いのほうが望ましいといえるでしょう。

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