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初心者が知っておくべき、不動産投資「利回り」の基礎知識

投資を経験したことがない方、初心者の方が、「利回り」という言葉の意味や算出方法について、疑問を感じているケースは少なくありません。しかし、利回りについて理解しないまま投資を始めてしまうと、大きな損失を生む可能性が高まるため、事前に知識を身に付けておく必要があるでしょう。本記事では、不動産投資における「利回り」について、解説していきます。

利回りとは?

投資の世界において「利回り」とは、投資した金額に対して得られる収益の割合のことをいいます。この収益には、投資商品を売却した場合に得られる「売却損益」も含まれています。また、1年間の「年利回り」のことを、「利回り」と呼ぶことが一般的です。

ただし投資の種類によって、この「利回り」の算出方法や考え方には若干の違いがあるのです。

不動産投資の場合、表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)の2種類の違いを抑えておく必要があるでしょう。

表面利回りは、物件の大まかな収益力を捉えるために使われる指標です。満室で1年間家賃収入を得られた場合、という想定での算出になります。たとえば下記物件における表面利回りはどうなるのでしょうか。

【沿線交通】東高円寺駅から徒歩10分程度
【販売価格(諸経費込)】1億1,000万円
【想定利回り】7.6%
【建物構造】木造
【築年数】4年
【戸数】10戸(購入時8戸が埋まっており、契約更新時期が近い入居者が2組)
【家賃設定】7万円

表面利回りは、下記の計算式で算出方法することができます。

表面利回り(%)=年間収入÷購入金額×100

840万円 ÷ 1億1,000万円×100=7.63…
本ケースの表面利回りは7.63%

表面利回りというのは、あくまで1年を通じて満室だった場合の想定値であり、諸経費などは考慮されていません。いい換えれば、その物件がフル稼働したときの想定売り上げ、という意味合いになってきます。

一方、実質利回りは、満室状態であった場合での算出という点では表面利回りと同じですが、諸経費を差引してあるため、表面利回りと比較すると、より正確な収益力を判断する材料となるでしょう。

ここで大切なことは、年間諸費用には何が含まれているのか、ということ。一般的には、管理費、修繕積立金、原状回復費、修繕費、光熱費などが含まれます。

例)

【諸経費…9万5,000円/月】

(内訳)

  • 共用部分の光熱費:5,000円
  • 定期清掃費:5,000円
  • 管理会社への管理利用:49,000円/月(家賃の7%×10室で計上)
  • 修繕費の積立:35,000円/月(約5年ごとに100~300万円の費用が掛かる想定)
  • 火災保険:1,000円/月(水災補償なし)
  • 原状回復費…10万円(退去者2人分で計上)
  • 不動産会社への広告料…14万円(入居者2人分で計上)

計:138万円/年

実質利回りは、下記の計算式で算出方法することができます。

実質利回り(%)=(年間収入 – 年間諸費用)÷購入金額×100

こちらに先ほどの数字を当てはめると、次のようになります。

[840万円 – 138万円]÷[1億1,000万円]×100=6.38…

※小数第4位以下切り捨て
→本ケースの実質利回りは6.38%

ここまで解説したのは、あくまで1年を通じて満室だった場合の想定です。実際に不動産投資を行う際には、空室がある場合も考慮する必要があります。満室である場合で算出された表面利回りに対して、その物件の現在の入居率がどのような状態なのかを考慮したものを、「実質利回り」といいます。

そして、WEBサイトや広告などにある「利回り」は、基本的に「表面利回り」です。

つまり、WEB上や広告上では高い「利回り」が表示されていても、実際には空室だらけで、そのような収益を得られない物件である可能性があるため、注意が必要なのです。

では、何を信じて物件の査定をすべきなのでしょうか。

利回りが高い物件を選べば成功できるのか

不動産投資をするうえでは、WEBや広告に掲載された「利回り」に左右されるのではなく、物件の種類や環境、条件等を自分の目で確かめることが重要になるでしょう。

ここで大切なことは、「表面利回り」から得られるフル稼働した際の物件が持つ収益力を押さえたうえで、「実質利回り」を確認し、その物件の善し悪しを判断する、ということです。

そのためには、その物件の立地や付近での開発計画の有無など、物件だけではなくその地域を総合的に考えて考慮すべきといえるでしょう。

たとえば、付近に大学があるような地域では、必然的にひとり暮らしの学生が部屋を探す可能性が大きいと想定されます。ファミリータイプの物件よりも、1Kや1DKの物件の方が賃料単価を高めに設定できることが多いことから、このような地域では高めの利回りとなる可能性が高いのです。

また、利回りを上げるためには、地域選定のほかにも、IoT機器やセキュリティ機器、通信設備等の充実や、物件の品質や価格、管理会社の良し悪しなどが大きく影響するため、総合的に考えていく必要があるといえます。

「利回り」に目安はある

物件を購入する前に、「利回り」の目安となるような数値の有無は気になるところ。

一般的には、首都圏都心部は表面利回り7~8%以上、郊外だと30~40%程度が目安だといわれています。

しかし、この目安というものは投資をする人の目的や物件種類によっても変わってくるため、「〇〇%あれば大丈夫」というように捉えるのではなく、相続対策、資産運用など、自分の目的に合わせて物件を決めるべきです。そして、物件の決定時には、「エリア」「開発計画」「賃貸ニーズ」を踏まえた「総合的な事業計画」の見極めこそがポイントになります。

もし利回りについて、疑問や不明なことがある場合には、不動産会社や銀行の融資担当者に相談することを検討してみましょう。

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