【銀行員のホンネ】不動産投資の融資審査…担当者が目を光らせる「重要ポイント」

不動産投資で重要なカギを握るローン（融資）。投資額に対して何割まで借りられるのか、金利と返済期間はどれくらいか、金融機関ごとのスタンスの違いはどうか……書籍やネットではさまざまな情報が流れていますが、そうしたなかでぜひ参考にしたいのが、第一線で審査を行う融資担当者の見解です。今回は、担当者が審査で重視しているポイントについてお話を伺います。

融資の際に不可欠な「物件評価」…”DSCR”を重視

主に中古1棟アパートに融資している担当者。融資にあたって物件評価をどのように行っているのでしょうか。

「私たちの商品特徴の1つは、融資期間です。法定耐用年数をすでに経過した物件でも最長35年のローンが検討可能となります。なぜそうしたことが可能なのかといえば、土地、建物の積算価格といった担保評価額だけで物件をみるのではなく、”DSCR”をみているからです」

DSCRとは“Debt Service Coverage Ratio”の略で、「元利金返済カバー率」などと訳されます。1年間の純収益が年間のローン返済額（元金分と利息分の合計）の何倍あるかを計算したもので、1倍を下回ると借入を返済できない状態です。不動産投資では、DSCRは少なくとも1.2倍以上あることが望ましいとされます。

「DSCRは物件の稼ぐ力に着目したもので収益還元の考え方に近いですが、ローンとの関係を重視している点が収益還元とは異なります。

しかも、私たちがみるのは購入当初のDSCRだけでなく、想定される返済期間の最初から最後までです。さらに、金利については、実際の貸付金利ではなく審査基準金利（現在は3％）を適用し、空室率は最大25％まで想定します。そこまで厳しい条件でDSCRをみるからこそ、最長35年返済が検討可能となります。

また建物と設備については、原則として修繕することが前提となります。物件の状況によっては、建築の専門家によるインスペクションレポート（※）を確認しリフォームやメンテナンスが、適切に行われているかどうか確認します。もし適切に維持管理されていないようであれば、いくらDSCRが高くても融資はできません」

※インスペクションレポート…住宅購入前に買い主側が行う物件調査（インスペクション）の結果が記載されたレポートのこと

そのほか、担当者の銀行ではフルローンは行っておらず、総事業費（物件価格＋購入諸費用）の10～20％自己資金を入れてもらうのが基本だといいます。

「投資家のなかにはフルローンにこだわる人もいらっしゃいますが、自己資金を投入してもその分を運用しているという理解が正しいと思います。そもそも貸家業というビジネスには、さまざまな不確定要素があるものです。それをヘッジする意味でも、フルローンではなく1～2割程度の自己資金を入れておくほうが健全です。多少空室が発生しても慌てずにすみます」

なお、担当者が融資相談やセミナーでよく投資家にアドバイスするのは、物件を購入したら、建物や設備の修繕記録（見積書、仕様書、施工前後の写真など）をきちんと取っておくこと。そうした記録がきちんとあることで、将来売却するとき買い手に安心感を持ってもらうことができるといいます。

産業廃棄物、空き家対策…中古アパートなら国が抱える諸問題にも貢献できる

金融機関によって、不動産投資に対するスタンスに差があることはよく知られています。借主の収入や金融資産を重視するところ、区分マンションでフルローンを提供するところ、そもそも不動産投資にはあまり対応しないところ、など本当にさまざまです。

そのようななか、御行ではどのような点を重視しているのでしょうか。

「私たちは中古1棟アパートに力を入れています。これは、微力ながら中古不動産市場の活性化に貢献したいと考えているからです。

日本ではこれまで、住宅を建てても30年ほどで壊し、また新しく建てるという“スクラップ＆ビルド”を続けてきました。中古住宅市場では築20年を超えると評価額はほぼゼロ。融資についても税法上の法定耐用年数を上限とするのが当然とされてきました。

しかし、現在の技術をもってすれば住宅の耐用年数を伸ばすことは難しくありません。また、きちんと手入れしながら長く使うことは、産業廃棄物やCO2排出量を減らすことにもつながります。

そもそも、中古アパートにおいては、なによりも入居者の属性や賃料の支払い状況などを事前に確認することができるのは、大きなメリットです。

また新築物件と違い、家賃は10年ほど平均20％ほど下落し、その後、横ばいに推移するといわれており、中古物件は収支予測も立てやすくなります。

きちんと選べば、長期的に安定したキャッシュフローを生み出す物件を手に入れるチャンスがあるはずです」

不動産投資では「好立地の新築物件」が良いように思いますが、新築であるがゆえに価格も高く、短い期間で賃料や市場価格が下落するリスクがあります。

一方、中古物件の最大リスクは建物・設備の経年劣化や隠れた不具合。その点をリフォームやメンテナンスでカバーして耐用年数を伸ばすとともに、長期返済が可能な融資を利用できるとなれば、中古1棟アパートは不動産投資におけるもっとも有力な選択肢のひとつになりえそうです。

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