「国内不動産投資」と「海外不動産投資」それぞれの特徴とは？

新型コロナウイルス感染症による影響はまだ収まりが見えず、経済不安から投資に興味を持つ人が増えています。なかでも、アパートやマンションなど住居用の収益物件への投資は顕著で、「不況に強い投資」として注目を集めています。近年は堅実な収益を得られる国内不動産投資にとどまらず、より高利回りの物件を求めて海外に目を向ける投資家も少なくありません。果たして、国内不動産投資と海外不動産投資にはどのような違いがあるのでしょうか。今回はそれぞれの特徴について解説します。

不動産投資のメリットは？

不動産投資には、株やFXなど他の金融商品にはないメリットが存在します。まず、毎月安定した収入を得ることができる点が挙げられるでしょう。新型コロナウイルス感染拡大の影響で、在宅ワークを導入する企業が増加し、オフィス物件は打撃を受けたものの、住宅物件の家賃収入は景気変動に左右されにくいため、急激に収入が変動するリスクが低いのです。

また、家賃収入からローンを返済するため、手持ち資金からの支出がなく、さらに、ローン完済後には不動産が手元に残ることとなります。

では、次に国内、海外不動産それぞれの特徴を見ていきましょう。

不動産投資で期待できるインカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資で得られる利益には、家賃収入であるインカムゲインと、物件を売った際の売却益であるキャピタルゲインがあります。

不動産投資の場合、入居者がいる限り毎月家賃収入を得ることができます。これがインカムゲインです。家賃は急激に上がることも下がることもないため、入居者がいるかぎり、収益は安定しています。一方で空室が発生すると収益が悪化するリスクもあります。安定した収益を得るには、空室が発生しづらく、万が一空室が発生しても客付けに苦労しない物件を選ぶことが肝心です。

キャピタルゲインとは、物件の売却益のことです。物件価格が安いときに購入し、値上がりしたときに売却すれば、大きな利益を手にすることができます。しかし地価が下落するなど、物件価格が購入時よりも下がってしまった場合は、大きな損失になってしまいます。

では、次に国内不動産、海外不動産それぞれの特徴を見ていきましょう。

国内不動産投資の特徴

まず、国内不動産の特徴としては、安定したインカムゲインを得ることができる点が挙げられます。しかし、首都圏では不動産価格が高止まりしているため、高い入居率が期待できますが、購買価格が高くなりやすいため、平均利回りは4～5%と、高い利回りを実現するのは難しいのが現状です。さらに、首都圏では人口減や経済の停滞などの理由から、売却益を狙える物件は限られます。

また、人口減が進んでいるなかでも、新築物件は次々と誕生しています。物件同士の競争が激しくなっており、空室対策の重要性が増しているのです。安定したインカムゲインを得るには、物件を見極める力が必要です。

なお、国内不動産は海外不動産と比べて現地調査がしやすく、管理体制も整っていることが魅力のひとつです。もちろん業者を見極める目も必要ですが、海外不動産に比べて安心して投資することができるでしょう。

担保価値によってはフルローンを組むこともできるので、ある程度の年収があれば手持ち資金が少なくても融資が受けられる場合があります。

海外不動産投資の特徴

海外不動産投資は、大きく先進国の不動産と、新興国の不動産に分かれます。

先進国の不動産で投資先として人気があるのが米国です。日本と異なり今後も安定した人口増加が見込まれるため、インカムゲイン、キャピタルゲインの両面が期待でき、長期保有に適しています。また、自身の資産を円建てでのみ保有するのではなく、資産防衛の観点からその一部を外貨建てに振り替える、いわば「分散投資」に該当するため、資産のリスク分散という観点からもおすすめです。

ただ、留意しなければならないのがその管理の難しさです。当然言語や法律が異なるため、不動産の購入までのプロセスは日本とは勝手が異なります。州ごとに法律も異なるため、自身で勉強するか、もしくは現地での不動産売買、管理に精通した会社に依頼する必要があります。よって、投資初心者が海外不動産投資を成功させる秘訣は「信頼できる業者」を見つけることだといえるでしょう。

将来性の観点からいうと、新興国での不動産投資も魅力です。経済成長、人口増加に期待ができ、不動産価格上昇の可能性を秘めています。短期売買によるキャピタルゲインを目指すなら、新興国での不動産投資をおすすめします。ただ、注意すべきはカントリーリスクです。政情不安により、不動産価格が大きく変動するリスクがあります。また、米国不動産と同様、言語や法律が異なるため、管理が難しいのが特徴です。

海外不動産への投資は国内不動産に比べると労力がかかるうえ、相続手続きも困難です。しかしその一方で、うまくいけば国内不動産よりも収益面で期待することができます。投資先を検討する際には、「インカムゲインを得たいのか」「キャピタルゲインを得たいのか」「管理に手間をかけられるのか」など、自分の資産状況や目的など、じっくり考えてみることをおすすめします。

また、海外の金融機関から融資を受けることは、決して容易ではありません。

日本の金融機関においては、海外不動産物件の購入ローンを円建て、契約は日本語・日本法で取り扱っている金融機関もありますので、このようなローンを取り扱っている銀行に相談してみるのもよいかもしれません。

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