2023年10月から始まる「インボイス制度」…アパートオーナーに与える影響とは？【税理士が解説】

いよいよ2023年10月から導入が開始される「インボイス制度」。導入前から賛否両論で、マニュアル作成など対応に追われている事業者も多いこの制度ですが、アパートを経営するオーナーにはどんな影響があるのでしょうか。本記事では税理士の田中康雄氏が、インボイス制度がアパートオーナーに与える影響と考えられるトラブルについて解説します。

「インボイス制度」のしくみ

2023年10月からインボイス制度が始まります。インボイス（invoice）とはそもそも明細付き請求書のことを指しますが、インボイス制度でいうインボイスには請求書のほか、納品書やレシートなどが含まれます。

これらに消費税の適用税率や金額など、消費税に関する最低限の情報を記載することが求められるのがインボイス制度です。

モノやサービスの提供は、「売り手（引き渡す側）」と「買い手（引き受ける側）」によって成立し、その取引の対価として請求書が発行されます。この際は「請求書を発行する側」が売り手、「請求書を受け取る側」が買い手です。

インボイス制度が導入されると、請求書を発行する売り手のなかでも、消費税等に関する情報を記載した「適格請求書（インボイス）」を発行できる売り手（＝「インボイス発行事業者」）と、これを発行できない売り手にわかれます。

では、なにをすれば「インボイス発行事業者」になれるのでしょうか。これは、事前に「適格請求書発行事業者の登録申請書」を税務署に提出する必要があります。提出後、インボイス発行事業者として登録を受けると、登録番号が交付されるとともに、その事業者は必ず「課税事業者^※」となります。
^{※　課税事業者：消費税を納付する義務がある事業者。一方、消費税納付が免除されている事業者を「免税事業者」といいます。}

一方、買い手として請求書を受け取った場合、その買い手が課税事業者であるときは、確定申告で納税額を計算するにあたり、その消費税部分を売上に係る消費税から差し引くことができます。これを仕入税額控除といいます。

インボイス制度が始まると、買い手側でこの仕入税額控除を受けるためには、原則として売り手側が発行した「適格請求書」を保存しておかなければなりません。また、適格請求書を発行できない売り手から請求書を受け取った場合、その請求書には消費税に関する情報の記載がないため、買い手側ではこの仕入税額控除を適用することができません。

つまり、課税事業者である買い手が、納税額の計算において仕入税額控除を適用するためには、その支払先である売り手側が必ず「インボイス発行事業者」でなければならないということになります^※。
^{※　ただし、一定期間は経過措置があります。}

「インボイス制度」がアパートオーナーに与える影響

アパートやマンション、ビルのほか、駐車場などのオーナーは、不動産の貸付けを行う事業者として、これを借り受ける賃借人にとっては売り手にあたります。

居住用物件だけを所有するオーナーは消費税の取扱いが非課税となるため、それほどインボイス制度に敏感になる必要はないといえるでしょう。

これに対し、マンションやビルなどを事業用として賃貸している場合や、駐車場（青空駐車場等は除きます）の貸付けを行っている場合、これは消費税の課税取引となります。

インボイス制度の開始前までは、賃借人であるテナント側は、賃貸人であるオーナーが「免税事業者」であっても、前述の仕入税額控除の適用が認められてきました。また逆に、オーナーが免税事業者であっても、テナントから消費税を上乗せした賃料をテナントから受け取っていたのが一般的でした。

しかし、インボイス制度が始まると、オーナー側がインボイス発行事業者でなければ、テナント側では仕入税額控除を適用することができなくなります。

インボイス制度導入後もオーナーが「免税事業者」の場合

オーナーが免税事業者の場合、テナント側からこれまで上乗せされていた消費税に相当する部分の値下げ要求や、インボイス発行事業者への登録の要請、あるいは極端なケースでは、オーナーがインボイス発行事業者でないことを理由に契約の解除につながる可能性もあるかもしれません。

インボイス制度導入後にオーナーが「インボイス発行事業者」になった場合

オーナーがインボイス発行事業者の場合は、テナント側が仕入税額控除を適用するには、適格請求書の保存が要件です。しかし、通常、家賃の支払いは口座振込などによることが多く、取引の都度、オーナー側からテナント側に請求書等が発行されることはありません。

そのため、こうした家賃の支払いに関しては、一定期間の取引をまとめて適格請求書を発行することが認められています。本来は、適格請求書に記載すべき必要事項（「インボイス発行事業者」として交付を受けたオーナーの「登録番号」など）をあらかじめ契約書に記しておけば、保存要件を満たすこととされています。

また、契約書に関していえば、インボイス制度が始まる2023年10月1日以前のものには、適格請求書に代わるこうした必要事項の記載がないのが一般的といえます。

このようなケースであっても、テナント側はオーナー側から別途必要事項について書類等で通知を受け、これを契約書とともに保管しておけば、これも保存要件を満たすとされています。

したがって、アパートオーナーはテナント側が仕入税額控除の適用要件を満たせるよう、テナント側の求めに応じた対応が求められるでしょう。

これから「インボイス発行事業者」になるオーナーには特例も

いままでは免税事業者であったテナントビルのオーナーや駐車場経営者が、インボイス制度をきっかけにインボイス発行事業者になろうとすると、申告のための事務負担や税負担が増えます。

しかし、「インボイス発行事業者になってほしい」という賃借人からの要望のほか、契約の継続を維持するために、インボイス発行事業者になることを選択せざるをえない状況に迫られることもあるかもしれません。

こうした背景にも配慮し、2023年度税制改正では、インボイス制度を機に免税事業者がインボイス発行事業者になった場合の負担軽減を目的として、一定の期間（個人事業主の場合、2023年10～12月の申告から2026年分の申告まで）に限り、消費税の納付額を課税売上に係る消費税額の20％相当とする措置が講じられました。

インボイス発行事業者を選択せざるを得ない場合の負担緩和策として、こうした特例（軽減）措置の活用を検討してみるのもいいかもしれません。