「駅近・築浅物件」でもアパート経営に失敗する投資家の共通点

アパート経営で重要な「物件選び」について、「駅からは近いほうがいい」や「築年数は浅いほうがいい」といった基本的な情報は知っている人も多いでしょう。しかし、当然ですが「駅近・築浅物件」であれば絶対に大丈夫とは限りません。では、好条件の物件でアパート経営に失敗してしまう投資家の共通点とはどのようなケースがあるか、みていきましょう。

不動産投資の成否を左右する「物件選び」の重要性

不動産投資は毎月安定した収益をあげられるほか、税金対策としても活用される人気の投資手法です。一方、投資の成否は物件によるところが大きく、保有物件に入居者が集まらなければ、赤字経営が続いてしまいます。

不動産投資の基本的な利益はインカムゲインです。インカムゲインとは定期的に得られる利益を指し、不動産投資では家賃収入が該当します。しかし、当然ですが入居者がいなければ家賃も得られないため、安定したインカムゲインを得るためには空室期間を作らないようにすることが重要です。

そもそも、「駅近・築浅物件」の物件を選んだほうがいいという根拠は、駅から遠く築年数が経過している物件よりも入居希望者が多い傾向にあるという点です。自身が住宅を探す場合、金銭的な条件を考慮しなければ、駅から遠く利便性が悪い物件よりも駅チカ物件を選ぶでしょう。

これは、多くの人が同様の考えを持っています。入居希望者が多い傾向にあるということは、その分空室リスクが抑えられるということを意味しています。

投資用不動産の物件を選ぶ際、人気が高く空室リスクが低減しやすいという点から、「駅近・築浅物件」にこだわって選ぶ方法は間違いではありません。

ただし、前述のとおりこれらの条件だけを盲信し、よく調べずにとにかく「駅近・築浅物件」でいいという選び方をすると、好条件の物件であっても失敗する危険性は十分にあります。

「駅近・築浅物件」で失敗した投資家たちの共通点

共通点①物件タイプとそのエリアに住む人のニーズが不一致

土地ごとにニーズが異なるため、「駅近・築浅物件」であっても、そもそもアパート経営に向いていない場合があります。

たとえば、隣地に高層の建物が建っていて日当たりが悪い土地や、ファミリー層が多く、一軒家または部屋数の多いマンションのニーズが多いといった土地では、アパート経営をはじめても思うように入居者が集まらないケースが少なくありません。

つまり、投資用物件を購入する前に、投資しようとしている土地がアパート経営に向いているか、求められているニーズはなにかを正確に把握することが大切です。

また、現在だけではなく今後の周辺環境の変化の有無も把握しなければなりません。たとえば、大学生をターゲットにする場合は、入居者が通う大学が移転する予定はないかなどの確認が必須です。

共通点②物件の管理不足

不動産を購入して不動産投資する場合、投資した不動産の管理は自身で行うか、管理会社に任せる必要があります。不動産の管理はもちろん、入居者の募集・管理やクレーム対応、家賃の徴収など業務は多岐にわたるため、自身で管理する場合は大変な労力がかかります。

また、管理会社に依頼した場合であっても、業者によっては細かい部分の清掃を怠っていたり、修繕依頼や問い合わせに対して迅速に対応しなかったりなどの状態が続くと、入居者が不信感を抱き、退去につながる可能性があります。

そのため、入居者が快適で「長く住みたい」と思ってもらえる環境づくりができる管理会社選びが重要です。

共通点③ローンの組み方

不動産投資を始める場合、ほとんどの人がローンを組みます。

基本的に、借入金は物件購入費用の約8～9割 、残りは自己資金を用意するローンの組み方がいいといわれています。借入金が多すぎると返済に追われて経営が圧迫されてしまい、反対に借入額が少なすぎると手元に残る自己資金が足りずキャッシュフローに余裕が無くなってしまうからです。

不動産を経営しはじめると、ローンの返済だけではなく管理費などもかかります。入居者が少なく十分に家賃収入が得られないと資金繰りが厳しくなり、ランニングコストが支払えなくなる可能性があります。

ローンの組み方で失敗しないためには、将来的にかかる維持費などを正確に予測し、予備費を確保できるローンを組むことが大切です。

「駅から遠い築古物件」でも収益は十分狙える

ここまで紹介したとおり、「駅近・築浅物件」だからといって必ずしも成功するわけではありません。反対に、入居者のニーズを満たしており、きちんと手入れされている物件であれば、駅から遠い築古物件でも十分収益を狙えます。

たとえば、周辺環境が車社会であり駐車場も完備されている、バスの利便性が高いなど、駅との距離に対する優先度が高くない地域の不動産に投資すれば、駅から遠いという点がマイナスとは言い切れません。また、駅チカ物件よりも駅から遠い物件のほうが割安で購入できて利回りも高まる傾向にあります。

さらに、築年数が古い場合であっても、修繕やリフォームがきちんと行われているなど、前オーナーおよび管理会社による維持管理が行き届いている物件であれば、入居者からのニーズが大きく減退することはないでしょう。

不動産投資を検討する際には表面の条件だけでなく、周辺環境や将来性、物件の管理状況などをしっかりと見極めることが重要です。駅からの距離や築年数ばかりに目を向けず、周辺環境や地域住民のニーズ、現在の物件の状態、物件および周辺地域の将来性などを十分に調査したうえで、慎重に選びましょう。