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アパート経営「3つの失敗事例」に学ぶリスク対策

アパート経営「3つの失敗事例」に学ぶリスク対策

新型コロナウイルスの感染拡大による将来不安から、投資に関心を持つ人が増加しており、なかでも、不況に強い「不動産投資」が注目を集めています。特に住宅物件は、経済状況に左右されづらいため、人気が高まっているのです。本記事では、不動産投資のなかから「アパート経営」について、事例をもとにリスク対策の方法を解説していきます。

「調査不足」による失敗

事例1:アパート経営初心者のAさん。設備さえよければ空室に困ることはないだろうと、不動産会社が勧めるまま、大学の近くにある学生向け中古アパートを購入することに。1年ほどは、購入時すでに入居していた学生たちからの安定した賃料収入に喜んでいたものの、その後、街の中心部に新キャンパスが開設されたため、新規の入居者が付かず、苦しい経営状態が続いています。

解説:Aさんは事前に自ら調査をすることなくアパート購入に踏み切ってしまいましたが、アパート経営成功には「事前調査」を欠かすことはできません(関連記事:『アパート経営において重要な「土地(立地)選び」のコツ』)。入居者ニーズや災害リスクだけでなく、候補地とその近隣の開発計画もリサーチしておくべきなのです。

ただ、初めてアパート経営を行う方が、実際の賃貸ニーズを見極めることは非常に難しいといえます。信頼のおける不動産業者や、金融機関、専門家のアドバイスを受けることなども検討し、慎重に判断しましょう。

「事業計画の甘さ」による失敗

事例2:医師のBさんは、忙しい日々のなかでも無理なく取り組める資産運用として、アパート経営を始めることにしました。投資自体あまり経験がないBさんは、「高利回り」というワードに魅力を感じて、土地と新築アパートを購入。不動産会社から「賃貸需要が期待できる」といわれたため、頭金は用意せず、フルローンを組むことに。

最初の数年間は、不動産会社が作成した事業計画書どおり、安定経営を実現できていました。しかし、運営して5年を過ぎたころから空室が目立ち、さらに不運なことに、天災による予想外の修繕が必要になってしまいます。フルローンで高額になった毎月の返済額は、全額家賃収入から支払っていたため、このまま空室が続くとローンの返済額を自己資金から捻出しなければいけません。入居者付けも物件管理も事業計画どおりにいかず、増えるはずの資産は目減りしていく一方。Bさんは「このまま入居者が入らなければ……」と不安を感じるようになってしまいました。

解説:Aさんのように事業計画書の見通しが甘いまま、収益性を目当てに物件を購入すると、失敗する可能性が高まってしまいます。安定した家賃収入を確実に得たいのであれば、表面的な利回りだけで判断するのではなく、「実質利回りはどうなのか」「家賃は適正価格であるかどうか」「空室リスクはどこにあるのか」などを正しく見極めましょう。

アパート経営を成功させるには、投資を始める前の「準備段階」から意識すべきポイントが存在します(関連記事:『アパート投資で失敗しないために…信用できる「不動産会社」の選び方』)。不動産管理会社が作った事業計画書があなたに合わせてプランニングされたものなのか、納得できるまで検証することをおすすめします。

「思い込み」による失敗

事例3:Cさんは地域密着型企業の経営者。我が子により多くの資産を遺したいと考え、アパート経営を始めようと思い立ちます。不動産会社から勧められた「中古アパート」は立地こそ良いものの治安が心配な地域で、担当者がいうような「高収益物件」なのか疑わしく思っていましたが、銀行から融資を受けられることになったため、「銀行が太鼓判を押してくれたのだから絶対成功するだろう」と購入に踏み切ります。

しかし、Cさんの心配は的中し、「治安が悪いから」という理由から、不動産会社がいっていたような入居率は実現できず、資産は目減りする一方。「銀行が融資したのに失敗するなんて詐欺みたいなものじゃないか!」と不満を感じています。

解説:アパート経営が思うように上手くいかない場合、Cさんのように融資してくれた銀行に「確実に成功するような物件にしか融資しないものだと思っていた!」という内容のクレームを入れる方は少なくありません。しかし、銀行はあくまで、投資家の返済能力や物件の利回り、提出された事業計画書などを総合的に審査し、融資を行っています。そのため、銀行から融資を受けられたとしても、事業計画通りに経営ができなければ、失敗する可能性もあるのです。

しかし、事例1、2、3で見てきたように、アパート経営は

●事前の調査

●自分に合った、実現可能な事業計画書の作成

を徹底することで、失敗のリスクを減らすことは可能です。アパート経営を検討している方は、是非上記2点を意識してみてください。

#事例の記事はこちら

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