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「駅近好条件」アパートオーナーが、経営大失敗したワケ

アパート経営をはじめる際には、多く人が住む人気エリアや、これから人口が増えると予想されている注目エリアから物件を選ぶのが一般的です。しかし実際には、「駅近の物件=収益が出る物件」であるとは限りません。今回は、アパート投資の失敗談を基に「駅近物件」に潜む落とし穴について見ていきましょう。

都内某所「駅近物件」の恐ろしいトラップ

【投資家プロフィール】

東京都在住Aさん

40代 男性

所有物件:築3年アパート

大手IT企業で働くAさんは、都内に新築アパート(8戸)を購入して賃貸経営をスタートしました。購入価格は約8000万円、駅から徒歩10分の場所に建つ、鉄道沿線の物件です。不動産管理会社によると、近くにはスーパーやコンビニなどの商業施設と飲食店がそろっていて、購入の翌年にはエリアの再開発がはじまるとのことでした。

1部屋6万円の家賃を想定した場合、単純計算で表面利回りは7.2%。賃貸需要が高い「駅近物件」かつ、今後開発が進むエリアとなれば空室リスクも少ない――Aさんは、そう見込んで経営をはじめます。当初は読みどおり入居者もすぐに決まって、問題なく家賃収入を得られていましたが、契約更新のタイミングで入居者が次々に退去してしまいました。

不動産管理会社へのヒアリングによると、退去理由は「電車の音や振動が気になる」「最近隣に建ったマンションのせいで日当たりが悪くなった」など。家賃を5万円まで下げることで、ようやく次の入居者を見つけたものの、半年も空室期間ができてしまいました。

結局、当初想定していた7.2%という利回りは、約3年で5%まで低下。さらに家賃を下げたことで、毎月の手出しが発生してしまったのです。一時は売却も検討したものの、競合物件との差別化を図れず、買い手が見つかりません。Aさんは、安易に「駅近で空室リスクが少ない」と見込み物件を購入したことを後悔しています。

不動産投資でありがちな失敗

Aさんの物件は、収益物件の必須条件といわれている「駅から徒歩10分圏内」の好立地でした。しかも、築浅となれば、人気物件になり得る可能性は十分にあったはずです。では、どうして入居者が退去していってしまったのでしょうか。退去理由から、Aさんが投資に失敗した理由を探っていきましょう。

Point1.周辺環境は整っているか

駅近物件の魅力は、なんといっても「利便性」です。特に学生や通勤で電車を使う人にとっては重要な条件です。また、スーパーやコンビニなどの商業施設や飲食店などがそろい、生活がしやすい環境であることも、入居の決め手につながります。

一方で、「深夜まで騒がしい」「電車の音・振動が気になる」「不特定多数の人が集まるので治安が悪い」といったデメリットもあります。Aさんの物件に住んでいた入居者は、想定外の周辺環境に不満を感じて退去を選んだのでしょう。多くの人が集まる魅力的な場所には、トラブルの種も多いことを頭に入れておく必要があるのです。

実際に物件に行ってみなければ分からないことも多いため、情報だけで判断するのではなく、「最寄りの駅には、急行が止まるのか、各駅停車のみなのか」「駅周りの施設はどんなものがあるか」「治安は良いか」など、入居者(単身者や学生なのか?ファミリーか?)の立場に立って現地を訪れ、実際にその地を「曜日」や「時間帯」を変えて歩き、入居者が住みよい街なのかを見極めましょう。

Point2.開発計画による競合物件の襲来

収益物件を探すときには、商業施設の建設や駅のリニューアルなど沿線計画を事前に調べておく必要があります。一般的には、再開発が進むと不動産価値があがり、人口が増えるため賃貸需要も高まると予想されます。Aさんも、その将来性を見込んで物件を購入していました。

しかし、都内の駅前アパートとなると、投資家需要が高く、競合物件が乱立しやすいため、再開発によって建物と建物の間が狭くなる、日当たりが変わる、入居者が圧迫感を抱く、といったマイナス要素が発生することがあります。こうした要因も空室リスクとなるので、後から競合物件が建つ可能性も想定しておきましょう。

どんなに魅力的な「駅近物件」であっても、どこかに落とし穴があるものです。先に述べたような立地選びはもちろん、「セキュリティ面やインターネットの充実」「宅配ボックスなど共用部の管理徹底」「耐震や防音設備の完備」など建物自体にも工夫を凝らし、入居者が快適に住める住環境を整えることが大切です。こうした優位性のある仕様を導入して、競合物件との差別化を図ることができれば、Aさんも家賃を下げずとも借り手を呼び込めたかもしれません。

リスクを正しく理解していれば、資産価値(駅近、築浅など)の高さを活かして投資を成功に導くことができるはずです。土地の将来性も含めた資産価値、空室リスク、実質利回りを鑑みながら、信頼できる不動産投資のプロ、融資元の銀行と相談して、入念に検討することをおすすめします。

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