アパート経営初心者が悩む物件選び…まずは見るべき「3つ」の視点

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれているので、物件選びを失敗すると、損失が大きくなりかねません。これからアパート経営を考えている方は、どのような点に注意すべきなのでしょうか。

不動産投資の成功のカギは「物件選び」

アパート経営をするにあたり、まず必要なのは家賃収入を生み出す物件です。物件を入手するためには、事前にどのような準備が必要なのでしょうか。

まず、不動産物件は非常に高額であるため、自己資金で足りない分を融資に頼らなければなりません。自己資金はいくらまで出せるのか、また融資を受けるのであれば、月々の賃料収入や返済額について考えておく必要があります。

そして、もっとも重要となるのは物件選びです。たとえばオートロックやスマートキー等、最新設備を整えた物件であっても、最寄り駅からの交通手段がなく徒歩30分、といった物件にはなかなか借り手はつきません。空室率が上がり、家賃収入が試算と大きくかけ離れたものとなって、不良物件化してしまう可能性が高いでしょう。

よって、物件選びをする際には、エリアや賃貸ニーズについてよく検討する必要があるのです。

投資エリアを決める

物件選びにあたり、どのようなエリアを選ぶべきなのでしょうか。選び方はいろいろありますが、ひとつは居住地の近くか遠隔地も視野に入れるかというパターンです。

自身で物件の管理をする場合は、不具合等がすぐに確認ができる、自身の居住地のそばを選ぶべきでしょう。水漏れなどがあった場合、すぐに現場に駆け付ける必要がありますが、もし遠隔地であれば、当日中に物件を訪れることが難しくなる場合も出てきてしまいます。

一方、不動産管理会社に管理を任せる場合は、エリア選定の幅を大きく広げることができます。拠点を各地に持つような大きな企業であれば、全国各地の物件が選択の対象となりえるのです。ただし、委託管理する物件の規模や数によって、委託料が必要となる点に留意する必要があります。

また、東京のような大都市と地方都市では、それぞれエリアの特徴が大きく異なります。大都市では高い家賃設定でも借り手があるため、その収益性も高いといえますが、物件自体も高額になり、固定資産税等のランニングコストも上がるので、試算をしっかり行う必要があります。

一方、地方都市の場合、大都市と比較すると、一戸あたりの家賃収入は安価になるものの、物件自体の価格は大都市と比較して安価であるため、購入ハードルは低くなるのです。

物件周辺の開発計画をチェックする

エリアを決める際に必要となるのが、候補物件のあるエリアと、その近隣の開発計画のリサーチです。今後の需要への影響を知らなければ、将来的に借り手がなくなってしまう可能性があるため、投資家にとっては事前のリサーチが非常に重要だといえるでしょう。

たとえば大規模な再開発計画があれば、大幅な賃貸ニーズの増加に期待できます。ただし、道路の拡張工事の対象になっている等、アパート経営においてマイナスに働く開発計画が予定されている場合もあり得ます。

また、土地を購入して新しい物件を建てる場合には、候補地の行政や不動産会社などに、将来的にどのような都市開発が計画されているのか、確認するべきでしょう。

賃貸ニーズを見極める

そして、同時に検討しなければならないのが、選択したエリアの特性です。この特性によって、求められる物件の性質が異なってきます。とくに大切なのは、そのエリアに住む住民の属性です。「単身世帯が多いエリア」と「家族世帯が多いエリア」では、そこで過ごす生活様式にも違いがあります。

単身世帯の人が探す部屋は、ワンルームや1Kといったコンパクトな部屋が中心になります。一方で、家族世帯が多く住むエリアは、3LDKや4LDKといった広めの物件が求められるでしょう。

部屋数が違えば、求められる設備も変わってきます。ターゲット層をしっかりと見定めることで、需要のある物件のカタチが見えてきます。

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