入居者が死亡した事故物件…「隣の部屋」でも告知義務はあるか【弁護士が解説】

所有物件の一室が事故物件となったアパート大家……その隣の部屋を借りたい と申込があった場合、「隣の部屋が事故物件であること」を告知する必要はあるのでしょうか。告知義務の範囲等について、不動産と相続を専門に取り扱う、山村暢彦弁護士が解説します。

「事故物件ガイドライン」が告知義務におよぼす影響

近年、高齢化社会が進み孤独死などが社会問題化していることもあり、「事故物件」に注目が集まっています。

そのようななか、令和3年10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」、いわゆる「事故物件ガイドライン」が策定されたことによって、事故物件の取引にどのような影響があるのか、不動産オーナーのあいだで関心が高まりました。

これまで「事故物件」の問題は、法的には、「心理的瑕疵」すなわち「建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に原因する心理的欠陥（横浜地裁平成元年9月7日、判例タイムズ729号174頁）」があるかどうか、個別の裁判例を検討しなければ分からないという状況でした。これが、今後は統一的なガイドラインが示されるとして、高い期待と注目を集めたのです。

「事故物件ガイドライン」における告知義務の範囲

事故物件とは、法律用語ではありません。そのため、人の死が関係する物件程度の意味合いで、世間では用いられているのではないかと思います。また、ガイドラインでも、事故物件自体の明確な定義が定められたわけではありません。

では、人の死が関係する物件の告知義務について、ガイドラインはどのように定めているのでしょうか。

まず、自然死の場合は「老衰、持病による病死など、いわゆる自然死は、そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占める一般的なものである」として、原則として「賃貸借取引及び売買取引いずれの場合」も、告知義務の対象外とされています。

次に、事故死については「自宅の階段からの転落や入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活のなかで生じた不慮の事故による死」についても、日常で当然に生じ得るものなので、原則告知義務対象外となっています。

ただし「原則として」とあるように、例外もあります。それが「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等にともない、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等（以下「特殊清掃等」という。）が行われた場合です。

この場合には、臭気や心理的な影響の度合いも大きいと考えられるので、告知義務の対象となってきます。

より明確なのは、自殺や他殺等の典型的な場合でしょう。これらは、裁判例傾向としても、「長期間、心理的瑕疵の影響あり」とされる傾向が強い事柄ですから、当然に告知義務の対象となってきます。

隣の部屋が事故物件だったら、告知すべきか

では、今回のテーマである「隣の部屋が事故物件だった場合」はどうでしょうか。

ガイドラインでは、「賃貸借取引及び売買取引において、その取引対象ではないものの、その隣接住戸又は借主もしくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分」は、自然死や日常的に発生し得る事故死以外の死が発生した場合や、自然死でも特殊清掃が必要であっても「裁判例等も踏まえ、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、原則として、これを告げなくてもよい。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない」とされています。

要するに、本来告知義務が必要な事故が起きたとしても、隣接住戸の場合には、告知義務が「原則として」ない、というのが、ガイドラインの考え方です。ガイドラインという性質上、ある程度、大枠でのメルクマークを定めるものですから、これは致し方ないといえるでしょう。いくつか関連する裁判例をご紹介します。

部屋の前の「共用部分」で自殺したという事例ですが、東京地判平成26年5月13日（ウエストロー・ジャパン）では、自殺によって次の入居者が入らないという影響があったとして、自殺した入居者の保証人に損害賠償を認めています。

本事例はA室、B室、C室と3室にまたがる「共用部分」での自殺であったため、3室ともに影響すると判断されたのだと思います。

仮に、単に隣接住戸だったとしても、出入り口が離れているなどの事情があれば、ガイドラインに準じて影響なし、損害なしという判断になるかもしれません。また、他の部屋への影響自体は認めたものの、金額としては、その部屋内部で事故死が起きた場合と比べ、損害の程度は低いという判断も下しています。

他方、東京地判令和2年3月13日（LLI/DB判例秘書登載）では、隣接住戸で起きた自殺について、隣接住戸の所有者が自殺者の遺族を訴えたケースがあります。結果は、悪臭等による治療のための医療費と、1ヵ月程度のホテル宿泊費については認めたものの、隣接住戸の影響により安い金額でしか売れなくなったという損害については、裁判所では認められていません。

裁判例では、ケースバイケースの判断であり、実際は「共用部分」「隣接住戸」と、杓子定規に考えているわけではなく、実際の影響度合いを考慮して結論をだしていますが、ガイドラインと同様に、隣接住戸であれば、その影響の程度は、非常に小さいものだとの考えが、根底にあると言っても過言ではないかと思います。

経営者として「道義に反する」取引はしない

ガイドライン上、隣接住戸の事故物件では、原則として告知対象にはならない、という考え方になっています。もっとも、不動産の流通のために、一定の基準のガイドラインが必要だとはいえ、嫌がる方に騙し討ちのように不動産を売ったり、貸したりするのは、道義に反することだと考えます。

告知義務のガイドラインでは「原則告知不要」となっていますので、どうしても事故物件に関する物件が嫌だという方は、それらを十分に伝えた上で、「事故物件等の影響がないこと」を貸主や売主に表明保証してもらう、という防衛策も検討しても良いかもしれません。

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