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大家業を営む夫が認知症で経営困難に…「もしもの事態」への備え方【司法書士が解説】

アパート経営者に起こり得る「もしもの事態」……。「まだまだ自分は元気だから」と油断して対策を先延ばしにした結果、家族にはどのような結末が待ち受けているのか。また、もしもの事態に備えて何をすればよいのか。アパート経営者ができる予防策・対処法について、永田町司法書士事務所の加陽麻里布が解説します。

気づいたときにはもう遅い…「無対策」の恐怖

アパートの経営者に限ったことではありませんが、高齢の親を子ども家族が迎え入れて一緒に暮らすこととなり、生活資金のために親が所有する不動産を売却しようと考える人は少なくありません。

しかし、親に認知症の症状がある場合、司法書士は「所有者本人の意思確認ができない」ため、その不動産の売買による移転登記の申請代理を受けることができません。

所有者が認知症になってしまった場合、その不動産を売却しようと思ったら、家庭裁判所に後見開始の審判の申立てをしなければなりません。後見の審判がされると家庭裁判所により成年後見人が選任されます。ここではほとんどの場合は弁護士や司法書士などの士業から選任されることとなります。

そして、売却しようとする不動産が、認知症となった方(以下「成年被後見人」といいます。)が居住しているまたは居住していた不動産であれば、家庭裁判所の居住用不動産の売却許可が必要となります。仮に、売却許可なしに売買契約をした場合その契約は無効となるため、注意が必要です。

一方、最初からアパートとして貸しており、成年被後見人がまったく居住したことのない不動産であれば、家庭裁判所の許可は不要です。ただし、成年後見人は成年被後見人の身上監護を中心とした財産管理が主たる目的ですので、財産の処分については慎重に判断することとなります。そのため、なかなか話が進まないことも考えられます。

このように、認知症になってしまってから不動産の売却をしようと思っても、手間と時間が掛かることとなります。気づいたときにはもう遅い……という状況になってしまうのです。

「まだまだ自分は元気だから」という油断は禁物

認知症はある日突然やってくる、というものでもないようです。時間をかけて、じわじわと少しずつ認知機能が低下していき、気が付いたら意思確認ができないほどの重度の認知症になっていた、というケースが多いといいます。

そのため、「まだまだ自分は大丈夫だ。」と安心してしまい、本人も気が付かないまま認知症が進行してしまっていた、ということも多いようです。

実のところ、このように意思確認ができないほど認知症が進んでしまった状態で取れる対策というのは、先ほどの成年後見制度以外に手段がないのが現状です。

「最悪の事態」を避けるためにやっておくべきこと

前述したような状況を避けるためには、下記2通りの対策が考えられます。

①任意後見制度を利用する。

②家族信託を利用する。

①任意後見制度を利用する

まず、①の「任意後見制度」とは、本人が十分な判断能力を有する時に、あらかじめ、任意後見人となる者や将来その者に委任する事務の内容を公正証書による契約で定めておき、本人の判断能力が不十分になった後に,任意後見人が委任された事務を本人に代わって行うという制度です。

任意後見人については、自分が任意後見契約を締結したいと望んだ人になってもらうことが可能です。

任意後見人となる者は,本人の判断能力が低下した場合には,速やかに家庭裁判所に任意後見監督人の選任の申立てをすることが求められます。任意後見監督人が選任されることによって任意後見が開始します。

任意後見制度の場合には、法定後見とは異なり、委任者である本人と、受託者である任意後見受任者(任意後見監督人が選任された後に、任意後見人となる)との間の契約によるものですので、成年被後見人の身上監護を中心とした財産管理のための成年後見制度とは異なり、任意後見契約に反しない限り、居住用の不動産を売買する場合であっても家庭裁判所の許可は不要です。ただ、任意後見監督人と十分な協議・相談をしてからのほうがよいでしょう。

②家族信託を利用する

つぎに、②「家族信託」とは、委託者が、自分の有する一定の財産を自己の財産から切り離して、自分の信頼する人(受託者)に名義を移して(ただし、受託者の固有財産にはならないです)その財産を一定の目的のために管理、運用してもらい、そのなかで運用によって得た収益などを特定の者(受益者)に給付し、その目的を果たすものです。

たとえば、アパートの経営者(委託者)が自己の所有するアパートについて、自分の子を受託者とし、アパートの管理・運用をさせ、自己の配偶者(受益者)にその収益を給付するという形の信託契約をします。

こうすることによって、仮に経営者自身が認知症となったとしても、そのアパートについては子が受託者となって管理・運用していますので、新規の賃貸契約や修繕の為の契約を賃借人や業者と締結することが可能です。

また、アパートの管理・運用で得た収益についても受託者がいいように取得できるわけではなく、受益者である配偶者に給付しなくてはなりません。経営者としてはひとまず安心できるのではないでしょうか。

また、信託契約のなかに、受益者が死亡した場合に次の受益者を定めることもできるため、たとえば、最初の受益者である配偶者が死亡したときは、その孫が受益者となる、という定めも可能です。

元気なイマこそ「円満相続」のための対策を

これまで、述べてきたように、認知症が進行して、意思確認ができないようになってからでは、取れる対応が限られてしまうことはお分かりいただけたかと思います。

誰しも、自分が認知症を発症することは考えたくないでしょう。しかし、認知症となる可能性は誰にでもあるのです。

早いうちから、将来に備えて取れる手段を模索しておくことも重要かと思います。任意後見契約や家族信託はさまざまなスキームがあり、複雑な面がありますので、それぞれの方の事情にあったスキームについて、元気なうちに専門家へ相談されることをおススメします。

監修:加陽 麻里布氏(永田町司法書士事務所 代表司法書士)

監修:加陽 麻里布氏(永田町司法書士事務所 代表司法書士)

司法書士合格後、司法書士事務所で実務経験を積み、2018年に独立。永田町司法書士事務所を設立する。

業界“ファーストクラス”を基本理念に、依頼者のビジネスと日常を有利にするために日々邁進中。

執筆活動にも積極的で、媒体を問わず精力的に活動している。


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アパート経営オンライン編集部

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