70代大家、所有アパートの行末は？相続を見据えた「アパート経営」

アパート経営においては、万が一のときのために「相続」について、考えておかなければなりません。アパートの相続において選択肢は大きく分けて2つ。「売却」するか、「経営を続ける」かです。今回は、売却、経営のいずれかを選択した後の手続きや税務について、事例を通じて見ていきます。

将来的には息子に大家業を継いでほしいが…

【投資家プロフィール】
Aさん　70代男性
子どもは2人、どちらも大家業経験なし
中古アパート1棟所有（築17年）
最近の悩み：アパートに空室ができると、なかなか次の入居者が決まらなくなってきていること。

【事例の詳細】
アパートオーナーのAさんはひとり暮らしで、子どもとは離れて暮らしています。そろそろ相続について考えよう、と考えていた矢先に、所有しているアパートの近隣にある大学の移転計画を耳にしました。Aさんが所有するアパートの入居者は、現状6割がその大学の学生なので、もし移転してしまうのであれば経営に支障をきたしてしまうことでしょう。ただ、駅前の再開発の噂もあり、真偽のほどはわかりません。移転計画にあわせて売却してしまうべきなのか、予定通り相続すべきか、Aさんは悩んでしまいました。

「売却か相続か」判断するポイント

アパートの「売りどき」①：相場価格が上昇しているとき

不動産相場の価格が上昇しているときは、アパートを売る際のひとつの指標になります。全国の路線価の対前年変動率は2016年にプラスに転じて以来、2021年はコロナ禍で下落となりましたが、2020年まで5年連続で上昇傾向にありました。

Aさんの場合、移転計画や駅前の再開発により不動産相場価格が変動する可能性があるため、情報の真偽を確認し、所有物件の価格がどう動くのか、チェックする必要があります。

アパートの「売りどき」②：満室になっているとき

投資用のアパートの購入層である投資家としては、空室が多いアパートより満室状態のアパートの方が当然魅力的です。入居者の退去がいつ起こるかは予測できないため、現在満室であるならば、築年数による経年劣化、減価償却時期なども含めて、売却の時期として検討してみるべきです。

アパートの「売りどき」③：減価償却が終了したとき

減価償却はキャッシュアウトのない帳簿上の経費となるため、キャッシュフローに余裕ができます。ただし減価償却期間が終了してしまうと、その分経費が大きく減少し、利益が増え納税額が多額に出る可能性が高くなるため、キャッシュフロ－が悪化することとなります。

アパートの「売りどき」④：所有期間が5年を超えたとき

所有期間が5年を超えると、売却時の譲渡所得にかかる税率が安くなるため、売却のひとつの目安になるといえるでしょう。具体的な税率は以下の通りです。

所有期間5年以下の場合と比較し、所有期間が5年を超えた場合では、所得税率が約半分となります。

現在の収支、見通しを確認する

収支計画とは、「収入」から「支出」を差し引いて、いくら収益を得られるか、年単位で表にまとめたものです。年間の「収入」合計額が、「支出」の合計額よりも多い場合は、収益を得られます。賃貸経営の成功のためには、この収支計画が実現可能な範囲のものであることが重要となりますが、計画通りに進んでいるか、周囲の物件と比較しながら確認してみましょう。

もし計画通りに進んでいなかった場合、売却が有力な選択肢となります。所有を続ける場合も、リノベーションや広告宣伝など、なにか対策をとることを視野に入れるべきです。

アパート売却に向けての準備

1.売る前の準備：まず、相場を調べ、希望の売却金額・売却時期を考えます。また、謄本や権利証などの必要書類を揃えておきます。また、借入金融機関への事前相談も検討すべきです。借入金融機関から信頼できる不動産業者を紹介してもらうことができますし、繰上げ返済手数料の有無について確認することで、総費用の算定にもつながります。

2.査定依頼：不動産会社に査定をしてもらいます。

3.不動産会社との契約：不動産会社と媒介契約を結びます。複数社と契約を結ぶことも可能です。

4.売却活動開始：不動産会社に買い手を探してもらいます。会社によって、買い手がすぐにつかないこともあるので、事前に調査しておくと良いでしょう。

5.売却契約：買い手と交渉し、売却金額や引き渡し時期を決め契約を結びます。

6.決済：買い手が代金を支払い、登記を変更します。

7.引き渡し：買い手にマンションを引き渡します。この後、確定申告などの手続きを行います。

アパート相続に向けての準備

家族や親族間で問題になることが多い「相続トラブル」。未然に防ぐ切り札になるのが、「遺言書」です。財産の行方をきちんと文書に残しておくことで、家族間のトラブルを予防することができます。

「遺言書」を作成するメリットは、大きく2つあります。

①遺産分割協議なしで相続手続きが完了する
②相続手続の負担を軽減し、円滑な遺産の名義変更が可能

相続時のトラブルは、ほとんどが「遺産分割協議」によるものです。事前に遺産の行末について意思表示を行うことで、相続手続きが円満になるのです。

また、本来相続手続で必要となる膨大な数の戸籍謄本の収集や、相続人全員による遺産分割協議書の作成、さらには相続人全員の印鑑証明書の収集といった非常に大変な作業を省略することができ、遺産名義変更等の相続手続がスムーズに完了することもメリットのひとつです。

遺言書は、主に自筆証書遺言、公正証書遺言の2種類に分類することができます。

自筆証書遺言はいつでも気軽に書けて、作成費用が掛からないぶん、作成の不備で無効になることや、改ざんの可能性が否定できないために検認手続きが必要になる、というデメリットがあります。管理や作成に不安がある方は、公正証書遺言を作成することをおすすめします。

所有物件の現状や環境、また相続人の意思を確認したうえで、所有、売却の選択を行うようにしましょう。

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