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家賃の不払いが続く入居者…玄関のドアに「張り紙」は許される?【弁護士が解説】

多くのアパート経営者が頭を悩ませる「家賃の不払い」。オーナーの多くは管理会社に一任しているものの、入居者が管理会社による再三の督促にも応じず、直接連絡もつかない場合、コンタクトをとるための手段としての「張り紙」は許されるのでしょうか? 自身も不動産投資家としての顔を持つ山村暢彦弁護士が解説します。

家賃不払いの際の張り紙の問題点とは?

いくら督促状を出しても、返答がない、家賃を支払わない。賃料不払いに悩まされるケースは多いでしょう。近年は家賃保証会社の利用が進み、不払いの際には保証会社からの支給が期待できる場面も増えてきましたが、まだまだ古いアパートでは大家さん自身が家賃督促をしなければならないケースも多く、トラブルにつながるケースがあとを絶ちません。

そのようななか、近年は賃借人側の権利意識も非常に高まっていますから、不払いだからといって鍵を付け替えるのは言語道断です。自力救済禁止の原則というものがあり、不払いだからと勝手に「仕返し」をすれば、大家さんの側が「住居侵入罪」や「窃盗・横領罪」に問われかねません。

では、今回のテーマである「張り紙で賃料督促することはどのような法的問題があるか?」ということについてです。

まず、脅迫にあたるような、高圧的なことを書いてはいけないのは当然です。「賃料を払わないなら……するぞ!」のような文面です。いくらドアに貼っていて家のなかに入っていないとしても、このような脅迫文面にあたるようなものがあれば、大家さんのほうが警察に怒られます。

では次に、事務連絡的に「〇〇〇〇様、〇ヵ月分の賃料が未払いのため、支払ってください」と張り紙をしておくケースです。大家さん側としては、単なる連絡事項のように感じるかもしれません。

しかし、入居者の個人情報、氏名、年齢などを記載してしまうと、住居に貼ってあるものである以上、簡単に住所と結び付けられてしまうので、個人情報保護の観点、プライバシーの観点から問題がある行為といえるでしょう。

また、「賃料を払っていない」という内容自体が名誉棄損に該当すると判断した裁判例もあるので、事務連絡に感じる内容であっても、安易に他人が見られる状態でこのような張り紙を行うことは問題なのです。実際の裁判例をみてみましょう。

裁判例が分けた明暗

張り紙問題については、①3ヵ月分家賃未納のため張り紙にて督促したところ、大家の行為を適法だと判断した裁判例(東京地判、昭62.3.13、判例時報1281号)がある一方、②1ヵ月分の家賃滞納に対し張り紙にて督促し、賃借人から大家さんに対して、200万円の慰謝料を認めた裁判例があります(東京地判、平26.9.11、ウエストロー・ジャパン)。

これらの2つの裁判例を統一的に説明するためには、家賃の滞納月数が1ヵ月と3ヵ月で結論が分かれたといえそうです。家賃滞納3ヵ月以上ともなると、重大な契約違反だとして立ち退き請求まで認められるレベルです。そのため、このレベルで賃料滞納があれば、やや強硬的な張り紙での督促も認められたと考えられます。

他方、1ヵ月での督促にて張り紙までやるのは、「やりすぎ」ととらえられ、慰謝料請求まで認めたと整理できそうです。確かに1ヵ月というのは、払い忘れや、(契約違反とはいえ)やむにやまれぬ資金事情の悪化で支払いが遅れたという可能性もあるので、相手のプライバシーや名誉権を毀損する可能性をおかしてまで(張り紙での)督促はやりすぎという判断もあり得るのでしょう。

ただ、私見ではありますが、この2つの裁判例は、判断された日時が約20数年以上も離れていることも見過ごせない点だと思います。適法と判断された裁判例は昭和62年であるのに対して、違法と判断した裁判例は平成26年と近年といえるレベルです。

プライバシーや名誉権、特に個人情報保護の意識というのは、近年高まってきた問題意識です。その社会的な認知度や権利の要保護性の高まりに応じて、結論が変わってくる可能性があるといえるでしょう。

そのため、「3ヵ月以上賃料滞納があったから、張り紙をしてよい」と過去の裁判例を読むことは危険であり、「1ヵ月滞納での張り紙はアウト」「3ヵ月以上の滞納であっても、近年行うのは危うい行為だ」との認識で対応を進めるべきだと思います。 SNSなどの誹謗中傷問題をはじめ、名誉権、個人情報保護の裁判例などは近年どんどんアップデートされていますから、古い裁判例をもとに現在の行為を適否の判断材料にするのは危険といえるでしょう。

現在の家賃督促の対応策

ご紹介した裁判例などをもとに、現在の家賃督促の対応策を整理します。

最初の1~2ヵ月は、一般的に、大家さんないし管理会社による連絡を試みるのがセオリーでしょう。書面、電話、訪問といった方法により、まずは賃借人との連絡、督促を試すべきです。

書面による通知については、配達証明付き郵便を利用するなど、「督促した」という履歴を残すべきです。やや手続きが煩雑ですが、できれば「配達証明付きの内容証明郵便」がベストではあります。

1ヵ月を経過してもまったく連絡がないとなれば、少しコストがかかりますが、弁護士名をいれて、弁護士に内容証明郵便を出してもらうのがよいと思います。一般的な相場としては5万円ほどの費用かと思います。いままで無視していた賃借人でも、弁護士の名前を出して、裁判になると通知すれば、対応が変わることもあります。

これでもまったく動きがなければ、むしろ失踪や居室内の事故、死亡などを疑って、警察署に室内の確認とその動向を依頼するのがベターです。近年孤独死の問題もありますので、前よりも柔軟に対応してくれるのではないかと思います。

勝手に大家さんや管理会社だけで対応すると、自力救済の問題も出てきてしまうので、警察への相談が必須といえるでしょう。

法律も社会の変化とともに裁判例の結論も変わり得るものですので、大家さんも常に勉強しながら対応を間違えないようにアップデートしていく必要があるといえそうです。

山村 暢彦氏(山村法律事務所 代表弁護士)

山村 暢彦氏(山村法律事務所 代表弁護士)

専門は不動産法務、相続分野。実家の不動産トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。


クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続のトラブルについて、自分ごとのように解決策を提案できることが何よりの喜び。


さらに不動産・相続法務に特化した業務に注力するため、2020年4月1日、不動産・相続専門事務所として山村法律事務所を開設。


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