廊下や階段、ゴミ置き場…アパートの「共用部分問題」の対処法【弁護士が解説】

玄関ドア前の自転車が邪魔、ゴミの指定日を守らない……共用部分の使い方に関するクレームから住人同士のトラブルに発展するケースも少なくありません。アパートオーナーとして、こうしたトラブルを未然に防ぎ、住人の満足度を高めることが重要です。トラブルを防ぐにはどうすればよいか、また、実際にトラブルが発生した場合どのような解決策があるか、自身も不動産投資家としての顔を持つ山村暢彦弁護士が解説します。

ゴミ出しルールを守らない迷惑な賃借人

ゴミの分別を守らない、ゴミ出しの時間のルールを守らない、共用部に自転車などの物をおいてルールを守らない、このような迷惑な賃借人の存在は、管理会社の頭痛の種です。しかし、その迷惑行為で法的な請求、すなわち退去や損害賠償請求ができるかというと、難しいのが現実です。

ゴミの問題については、そもそも誰が出したのか、直接目撃する以外には監視カメラなどがないとわかりません。勝手にゴミを開けて調べると、むしろプライバシー侵害など、探した側が咎められる世の中です。勝手に廊下に物をおいているのも、当然ですが他人のものですから、勝手に処分するわけにはいきません。勝手に捨ててしまうと、管理会社や大家さんのほうが窃盗ないし横領罪に問われかねません。

また、張り紙をして注意するのも、プライバシー侵害などに当たる可能性があります。共有部分に物をおいていた事例ではありませんが、1ヵ月の家賃督促で張り紙をした事例では、大家さんのほうが慰謝料を支払わされたものがあります（東京地判、平26.9.11、ウエストロー・ジャパン）。

物をおいて通路を完全に通行できないように封鎖するほどのことがあれば別だと思いますが、ただ物をおいて邪魔な程度では、張り紙などの注意をするのはむしろ大家さんの側が責任を問われかねないといえるでしょう。

このように、共有スペースのルール違反というのは、法的に手を入れるのは難しく、頭を抱える問題だといえるでしょう。

監視カメラで、迷惑行為の犯人を特定するのは違法？

最近、監視カメラ（東京地判、平27.11.5、判例タイムズ1425号318頁）の取扱いが問題となった裁判例をご紹介します。

管理組合や管理会社、大家さんといった管理責任を負う側が設置したものではなく、区分マンションの所有者が、近隣の区分マンション所有者の出入りが確認できるような監視カメラを設置した事案です。

このように、監視カメラを設置した人が防犯目的などで設置する必要性の高い人ではなく、単なる一居住者という特殊性はありますが、結論としては、防犯カメラの設置が違法であり、監視カメラの撤去と1人あたり10万円の慰謝料が認められました。裁判例の骨子としては「撮影範囲，撮影対象，撮影対象の利用状況，カメラ設置の目的（防犯目的なのか監視目的なのか），撮影された映像の保存状況など」を検討します。

そのうえで、防犯目的だとしてもその他の代替手段の有無など種々の事情を考慮し、最終的に監視カメラの設置および撮影による「プライバシーの侵害が社会生活上受忍すべき限度を超えているか否か」によって判断する枠組みが示されています。

わかりやすく要約すると、現実的な撮影目的と撮影態様と代替手段の有無など、ケースバイケースで、実質的に必要だったかやりすぎだったかを判断していく、と言い換えてもよいかもしれません。

この裁判例では、区分マンション所有者、管理組合などではなく、居住者の1人にすぎない人が他の区分マンション所有者の出入りなどを逐次把握できるような形で撮影していた点が、プライバシー侵害の程度が大きいと判断したポイントではないかと思います。監視カメラ映像によって、部屋にいるかどうかを隣人に常に把握されているとなれば、不気味に感じるのも無理はないでしょう。

現実の監視カメラの設置は、違法？適法？

たとえば、管理会社などがゴミ置き場に防犯目的のために監視カメラを設置するのは、問題がない行為といえる場合が多いと思います。あくまで共用部ですから、個人を特定、監視する目的があるとはいえないでしょうし、ゴミに火がつけられるような事態も考えられますから、防犯目的のための設置の必要性も高いでしょう。

ここでも気を付けなければならないのは、撮影した際にどのような範囲で映り込みが生じるかということです。ゴミ置き場の入り口付近だけを撮影できていればよいですが、一緒に部屋が映り込んでしまい、特定の部屋の出入りを常に監視できるような形になってしまうと、プライバシー侵害の責任を問われかねないでしょう。

通路への監視カメラの設置は、やや気を遣う問題です。どうしても部屋の出入りを撮影できてしまいますのでプライバシー侵害の問題が生じます。他方、通路に勝手にゴミが捨てられているとか、物がおかれていて、誰かを特定するなどの必要性があれば、監視カメラ設置の必要性があるといえます。

このような場合には、①具体的に生じた問題に対して、②その問題解決のために一定期間に限って監視カメラを設置し、③そのうえで特定住居だけが映り込むような形ではなく、通路を一望できるような形で撮影すれば、特定の方のプライバシー侵害があるとはいいづらくなるので、このような配慮のもとで進めていくべきかと思います。

とはいえ、近年、プライバシーや個人情報保護の機運は高まっています。大家さん、管理会社としても、注意を払って対応を進めていくべきでしょう。プライバシー侵害もケースバイケースの判断が多いので、できればお近くの専門家にもご相談のうえ、慎重に進めていくのがよさそうです。