｢インボイス制度」が始まったが…未登録のアパートオーナーに訪れる、重大なリスクとは？【税理士が解説】

2023年10月から導入が開始された「インボイス制度」。アパートオーナーには関係ないだろう、と登録を見送ってきた人にとっても、制度内容をしっかり把握しておかなければ思わぬリスクを被ることも……。そこで本記事では、インボイス制度に登録をしていないアパートオーナーが被るリスクについて税理士事務所エールパートナーの木戸真智子税理士が解説します。

インボイス制度によるアパートオーナーへの影響

インボイス制度が2023年10月からいよいよスタートしました。インボイスがスタートするにあたって、そもそも自分はインボイスの登録が必要なのか？と悩まれ、いろいろと専門家等に相談をされた方も多くいらっしゃると思います。

今回は、アパートオーナーにインボイス登録が必要なのかどうかについて解説していきます。

そもそもですが、インボイス制度とは、下記の内容が記載された請求書（これを適格請求書といいます）にもとづいて、消費税の計算をする制度です。

1. 適格請求書発行事業者の氏名または名称、登録番号
2. 取引年月日
3. 取引内容（軽減税率の場合はその旨も明記）
4. 税率ごとに合計した金額及び税率
5. 税率ごとに区分した消費税額
6. 相手先の氏名または名称

では、これまでの消費税の計算方法と具体的にどのような点が異なるのでしょうか。これまでの計算方法と比較していきます。消費税の計算方法は大きくわけて2通りあるのですが、インボイスに影響する計算方法について非常にシンプルに説明します。

これまでの消費税の計算方法

［売上に係る消費税－仕入や経費に係る消費税＝納付するべき消費税］

基本的にはこのような方法で計算されていました。ところが、インボイスがスタートすると下記のように変わります。

インボイス制度による消費税の計算方法

［売上に係る消費税－インボイス事業者に支払った仕入や経費に係る消費税＝納付するべき消費税］

このように、インボイスがスタートしてからは、同じように支払いをしても消費税を差し引くことが認められる場合と認められない場合が出てくることになるのです。

制度が始まってしばらくは経過措置として、インボイス事業者ではない相手先に支払ったものについても一部差し引くことが認められていますが、いずれなくなります。

そうすると、インボイス制度によって影響が出てくるのは支払う側の事業者ということになります。

「支払う側」とはつまり、アパートオーナーにとっては、「借主」ということになります。借主が居住用の賃貸のみであれば問題ないのですが、貸事務所や駐車場であった場合には、大きく影響します。

インボイスの影響が大きい、テナント賃料があるケース

たとえば、アパートの１階にコンビニがあり、そこからのテナント収入がある場合はどうなるでしょうか。

賃料は比較的大きい金額になることが多いため、コンビニの経営者にとってもこの賃料は大きく影響します。

仮に月額77万円（税込）の賃料だった場合、一年分の賃料は924万円です。この賃料の消費税額分84万円について、アパートオーナーがインボイス未登録の場合には、消費税分の控除ができないことになります。

経過措置で80％分は控除できるのですが、いずれ全額控除できなくなるので、コンビニの経営者としてもこの分の消費税の増税分は非常に重く感じてしまいます。

反対にアパートオーナー側では、これまで消費税の課税売上になる賃料収入はこのコンビニ分だけだったため、1,000万円以下となり、免税事業者で問題なかったところ、インボイス登録をするとこの賃料に対する消費税分について消費税の申告と納税が必要となってきます。

もしインボイス登録をしていなかったら、値上げ交渉ができないどころか、値下げを要求されたり、インボイス登録をしているテナントに移転してしまったり、ということもあるかもしれません。もし空きが出てしまったら、募集も難航してしまう可能性もあります。

このように、賃貸している対象がどのような用途なのかによって、同じ賃貸経営であってもインボイスに影響するかどうかが大きく変わってきます。

消費税がかかる賃貸とかからない賃貸

以下に消費税がかかる賃貸とかからない賃貸はどのようなものがあるのかまとめます。

■消費税が課税されるもの

店舗・事務所・倉庫の賃貸収入、駐車場の賃貸収入、太陽光発電収入、アンテナ基地局の収入、契約期間が1ヵ月未満の住宅の家賃

■消費税が課税されないもの

住宅の家賃（契約期間が１ヵ月以上）、駐車場賃料（家賃に含まれている場合）、土地の賃料、土地の売却収入など

インボイス登録を検討すべきアパートオーナーとは？

インボイスはスタートしてからでも登録はできますので、もしまだインボイスの登録に悩まれている方は、下記のように考えてみてください。

［住宅の家賃など消費税が非課税になる賃貸のみ　⇒　インボイス検討の必要なし］

住宅の家賃など、消費税がかからない賃料のみの場合にはインボイスの影響は起きませんので、登録しなくても問題ありません。あくまでもインボイスの登録は義務ではなく、任意なので、必要ないという場合には、登録しないことも認められます。

住宅の家賃のみのオーナーに対しても管理会社からはインボイス登録のお願いをされることがあるのではないかと思います。それは、管理会社にとって、不利になることがあるためです。

［事務所や駐車場などの消費税が課税される賃貸がある場合　⇒　オーナーが課税事業者の場合には登録、オーナーが免税事業者の場合には要検討］

オーナーが課税事業者であれば、インボイスは登録をしておいて問題はありません。しかし、オーナーが免税事業者であれば、悩ましい問題になるでしょう。

テナントからはインボイスの登録を望まれるので、登録をしておいたほうがよいということではありますが、オーナー側の消費税の申告と納税が必要になってきます。これまで消費税の納税が必要ではなかったところに消費税の納税が出てきてしまうので、キャッシュフローにも影響してきます。もし免税事業者のオーナーがインボイス登録を検討する場合には、事前に試算をしておくことをおすすめします。

仮に免税事業者がインボイス登録した場合には、消費税の負担を少なくするために、経過措置として、2割特例という計算方法があります。

売上に係る消費税の2割分が消費税の納付の対象とするというものです。こちらもいずれはこの制度は利用できなくなるので、仮に試算する場合には、特例がなくなった場合も含めて検討する必要があります。