家具の重みで床にへこみが…退去時の修繕費用はオーナー負担か？

アパート経営を成功させるには、複雑に絡み合うさまざまな法律の理解が必要不可欠です。なかでも重要なのが「民法」。1896年に制定されて以来、約120年間大きな変更はありませんでした。しかし2020年4月1日に施行された「改正民法」の条文によって、不動産投資に関係する敷金返還義務や賃貸物件の原状回復について、ルールが明文化されることとなりました。

改正民法が不動産投資に与える影響は、大きく分けて4つあります。

① 退去時における原状回復義務の明確化
② 連帯保証人に対しての保証限度額設定や情報提供の義務化
③ 借主が家を修繕できる権利の追加
④ 貸借物の一部使用不能等を理由とする家賃減額

今回は事例をもとに、改正民法の重要な変更点をみていきましょう。

「退去時の修繕費用」はどうなる!?

民法改正前までは、こうした修繕費用について明確な規定が定められていませんでした。しかし、現在は以下のようになっています。

（民法第621条 貸借人の原状回復義務）
・部屋などに損傷が生じた場合は、返還時に入居者が原状回復の義務を負う
・しかし、通常使用で生じた物件の損耗や経年劣化については、入居者が原状回復する義務は負わない

これを、上述した事例に当てはめて考えてみましょう。今回の場合、床がへこんだ原因は田中さんの故意や過失によってではなく、通常の生活のなかで自然に生じたものなので、修繕費用を別途支払う必要がないということになります。たとえ、入居時に口約束があったとしても、オーナーは田中さんに修繕費用を請求できないのです。

通常損耗・経年劣化の扱いになるものは、以下の通りです。

・家具設置による床やカーペットのへこみ、設置跡
・テレビや冷蔵庫などの電気ヤケによる後部壁面の黒ずみ
・地震で損壊したガラス　など

これに反して、「引越し作業で生じたひっかき傷」「日常の不適切な手入れまたは用法違反による設備の毀損」「タバコのヤニ・臭い」「飼育ペットによる柱、壁等の傷や臭い」などの原状回復費用は、借主に請求することができます。

知らなかったじゃ済まされない！改正民法のポイント

①以外のその他の項目について、重要な変更点を見ていきましょう。

② 連帯保証人に対しての保証限度額の設定や情報提供の義務

これまで、物件の新規・更新契約においては、連帯保証人の負担範囲が規定されず、トラブルに発展するケースが多くありました。しかし、改正後は貸主と連帯保証人との間で「賃料〇ヵ月分（〇円）」のように、具体的な金額の設定を記載しておく必要が生じました。保証限度額が定められていないと、その連帯保証契約は無効となるので、注意してください。

さらに、連帯保証人からオーナーに対して「入居者は家賃を払っていますか」などの問い合わせがあった場合、オーナーは借主の支払い状況などについて情報を開示し回答することが義務付けられました。

現時点での法務省の見解では、既存の連帯保証人制度を利用した契約については、更新の際に契約を結び直す必要はないようですが、不安に感じることがあれば、専門家への相談をおすすめします。

③ 借主が家を修繕できる権利が追加

近年、ゲリラ豪雨や台風など自然災害による浸水、窓ガラスの損壊が増えています。こうした原因で賃貸物の修繕がすぐに必要な場合の権利についても、これまで曖昧なままでした。しかし、改正民法により、借主がオーナーに修理が必要であることを通知後、「急を要する修理（窓ガラスや屋根の損壊など）」の場合は、借主が自ら修繕していいことになっています。

修繕の必要性や急迫性は個人の主観的な部分もあるので、判断が難しいところでもあります。不必要な修繕をされ、その費用を請求されるというトラブルを防ぐためにも、オーナーは、「壁紙の変色ぐらいでは、修繕の急迫性を認めない」など事前ルールを定めるなど、自衛策を取りましょう。

④ 貸借物の一部使用不能等を理由とする家賃減額

「給湯器の故障でシャワーからお湯が出ない」「トイレが壊れて使用できなくなった」など、借主が賃借物の一部を利用できなかった場合、当然、期間の割合に応じて賃料が減額されます。改正前の家賃減額は「滅失したとき」のみであり、しかも借主が減額を請求しなければなりませんでした。改正後は、家賃の減額対象が「滅失」のほか、「その他の事由」「使用できないとき」「収益できないとき」へと変更になっています。

オーナーとしては、「家賃を減額しなければならないケースが増えそうだ」と感じるかもしれませんが、賃貸物が一部でも使えない状況になったら「ただちに賃料減額しなければならない」ということではありません。「修理まで〇日かかる」という点で双方合意があれば、賃料減額せずとも問題ないのです。大事なのは、借主側の通知に対して即時に対応することでしょう。

上記、すべてに共通しているのは、基準を明確化によって借主・貸主のトラブルを未然に防げる、ということです。改正されたポイントを正しく押さえて、円滑な物件管理をしましょう。

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