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亡父のアパートは兄が継ぐが…弟が「家賃収入」をわけてもらうことは可能か?【弁護士が解説】

アパート経営をしていた父が亡くなり、アパートは兄が継ぐ予定です。少々虫のいい話ではありますが、手間のかかるアパート経営の管理は兄に任せ、賃料(家賃収入)だけわけてもらおうという弟の目論見は通用するのでしょうか? 本記事では、賃貸物件が相続財産に含まれている場合のポイント(賃料の取扱い、賃貸物件の評価額の決定等)について法律事務所Zの溝口矢弁護士が解説します。

相続における「賃料」の取扱い

相続で分割の対象となる相続財産は、被相続人※1が亡くなった時点を基準に定められます。また、遺言書の作成の有無や遺産分割協議の成立時期によって、被相続人死亡時から相続財産の分割時までに時間的間隔が生じることがあります。

※1被相続人:相続の対象となる財産をのこして亡くなった方のこと。

そのため、賃料の取扱いにつき時点ごとに違いが生じます。以下で順に説明していきます。

[図表]相続における賃料の取扱いに関する時点の整理
※出所:筆者作成

1.相続開始前

相続開始前(被相続人死亡前)に発生した賃料は、ほかの金銭とあわせて相続財産として扱われます。たとえば、借主から毎月支払われていた賃料が被相続人の預金口座に入っていた場合、預金債権として扱われます。そのため、ほかの相続財産とまとめて、被相続人の手元に残っていた金銭をどのようにわけるか(どのように遺産分割するか)を決めることで足ります。

2.相続開始後~遺産分割成立前

被相続人が遺言書を作成しており、相続財産の分割について定めている場合には、そのとおりに分割することで足ります。

他方で、遺言書が作成されていない場合や遺言書の内容に問題がある場合等には、遺産分割協議※2が必要になり、被相続人死亡時から相続財産の分割時までに時間的間隔が生じます。このような場合、相続開始後(被相続人死亡後)から遺産分割成立前に発生した賃料の取扱いをどのようにするかが問題となります。

※2遺産分割協議:争いの有無・程度によって、当事者間の話し合いで成立させることができる場合もあれば、裁判所での手続を経て成立させなければならない場合もあります。

判例では、このような相続開始後(被相続人死亡後)から遺産分割成立前に発生した賃料について、相続分の割合に応じて各相続人が取得することになるとされています(最高裁判所平成17年9月8日判決(平成16年(受)第1222号))。一時的に賃貸物件を相続人らで共有(共同所有)している状態となり、共有者として賃料を得ることができるということです。

ただし、賃料を取得することの裏返しとして、物件の管理義務(修繕費用等を負担しなければいけなくなる)等の負担も生じます。この点も踏まえて、分割方法を決める必要があることには注意が必要です。

3.分割後

分割後は、賃貸物件を相続した相続人が所有者として分割後に発生した賃料を受け取ることになります。なお、相続により共有する場合は、各相続人が共有持分の割合に応じた賃料を受け取ることになります。

賃貸物件を相続しない相続人は、分割後の賃料を受け取ることはできません。例外的に、賃貸物件を相続する相続人が、任意で、賃料の一部を支払ってもらう旨の合意書を取り交わしてくれるのであれば、そのような形で分割後の賃料を受け取ることができる可能性もあります。もっとも、無条件にこのような対応をしてもらえることは稀なので、別のアプローチでの解決(たとえば、後述する賃貸物件の評価額を大きくして、相続財産の取り分を増やす等)を検討していくことになるでしょう。

賃貸物件の「評価額」で各相続人の取り分が変わる

遺産分割協議の結果、賃貸物件をいずれかの相続人が相続することとなった際、ほかに目ぼしい相続財産がない場合等には、賃貸物件の評価額を踏まえ、ほかの相続人に対する金銭の支払いによって、法定相続分に従った公平な相続ができるよう調整を行うことがあります※3

※3これを「代償分割」といいます。

このような調整では、賃貸物件の評価額次第で、各相続人が獲得できる取り分が大きく変わります。賃貸物件を相続する相続人は評価額が小さいほうが、賃貸物件を相続しない相続人は評価額が大きいほうが自らの取り分の確保との関係で有利です。

不動産の評価額の算定方法は、

  • 固定資産税評価額による場合
  • 相続税評価額による場合
  • 地価公示価格による場合
  • 不動産業者の査定による場合
  • 不動産鑑定士に鑑定してもらう場合

の5つがあり、どの算定方法によるか次第で取り分が大きく変わり得るため相続人のあいだで対立が生じやすいところです。

対立が続く場合、最終的には裁判所の判断に委ねられることとなりますが、その判断は、裁判所が選任する鑑定人(通常は不動産鑑定士)による鑑定に基づいてなされます。以上の点を踏まえ、適切な算定方法を主張して交渉することが重要といえます。

なお、賃貸物件の相続を受ける場合、併せて債務であるローンも相続することになる可能性が高いです。そのため、仮に賃貸物件を相続できる可能性がある場合、月々のローンの返済ができるかも検討して賃貸物件の相続を受けるかを決定する必要があります。返済が滞った場合、抵当権の実行により、賃貸物件を競売にかけられてしまうことがあるためです。

賃貸物件が相続財産に含まれる場合の方針

以上の内容を踏まえると、もし、母はすでに他界しており相続人が兄と弟の2人だけという状況の場合、弟の目論見を通すための対応のポイントは、次のようになるでしょう。

遺言書がなければ、弟は可能な限り兄が相続を受けるアパートの評価額を大きくするよう交渉し、多くの取り分を獲得できるような内容での遺産分割協議を成立させることが大事です。また、相続開始後から分割前までに発生した賃料の折半を求めることが可能です。他方で、分割後に発生した賃料の支払いを求めることは難しいでしょう。

もし、兄にアパートを相続させるという内容の遺言書がある場合、特段の定めがなければ、弟はアパートも、分割後に発生する賃料も獲得することができません。ただし、これにより遺留分※4が侵害されている場合(相続財産の4分の1相当の相続ができない場合)には、遺留分侵害額請求により遺留分相当額の金銭の支払いを求めることが考えられます。

※4遺留分:遺言書の内容にかかわらず相続人が相続を受けることのできる相続分のことです。法定相続分の2分の1の割合が遺留分となります。

この場合も、兄の相続するアパートの評価額次第で、遺留分侵害の有無・程度が変わるため、アパートの評価額が争点になるでしょう。

不動産の相続は複雑になりがち…早めに弁護士に相談を

相続人となる皆様は、上述してきた点に注意して自らの利益を確保しながら、法的にみて公平かつ適正な相続ができるよう遺産分割協議を進めるとよいでしょう。また、被相続人となる皆様は、トラブルや遺産分割協議の手間が生じないよう遺言書を作成しておくことが望ましいといえます。

実際の遺言書作成や遺産分割協議の際には、賃貸物件(不動産)以外の財産も含めながら、各人のご事情や家庭状況等を総合的に考慮したうえで、専門的知識に基づき適切に対応していく必要があります。また、不動産に関する相続の案件は、複雑であることや紛争に発展することも少なくありません。不動産に関する相続の対応についてご検討をされる際は、お早めに弁護士へご相談されることをおすすめします。

溝口 矢氏(法律事務所Z アソシエイト・東京オフィス 弁護士)

溝口 矢氏(法律事務所Z アソシエイト・東京オフィス 弁護士)

2016年慶應義塾大学法科大学院卒業後、ベンチャー企業でのマーケティング等に関与。 弁護士登録と同時に入所した弁護士法人Martial Artsでは、不動産分野、債権回収を中心に多数の一般民事事件や中小企業法務を取り扱った。不動産会社内で企業内法務にも携わる。 知的財産分野に関心があり、エンターテインメント関係の相談対応も手掛けている。


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