うっかり忘れで過料5万円も？2026年開始「住所変更登記の義務化」は、登記手続きを“完全自動化”する新制度「スマート変更登記」でいますぐ対策を

2026年4月、すべての不動産所有者に「住所変更登記」が義務化されます。怠れば過料5万円の罰則も。特に、複数の物件を所有する多忙な不動産投資家にとって、これは新たな手間とコスト、そして“うっかり忘れ”によるリスクの始まりを意味します。しかし、この面倒な義務化に、たった一度の手続きで完全対応できる画期的な新制度が登場したことをご存じでしょうか。本記事では、不動産所有者の資産管理を劇的に効率化する「スマート変更登記」の仕組みと、いまから準備すべきことを解説します。

2026年4月、不動産投資家に課される「新たな義務」とは？

2026年4月から改正不動産登記法が施行され、不動産所有者の「住所変更登記」と「氏名変更登記」が義務化されます。この改正の主な目的は、社会問題となっている「所有者不明土地問題」を解消することです。登記簿上の所有者の情報が古いままだと、土地の所有者が特定できず、公共事業や災害復旧、不動産取引がスムーズにできないからです。

対象は法人・個人問わず、すべての不動産所有者となります。 住所や氏名に変更があった場合、その変更日から2年以内に、変更登記を申請しなければなりません。正当な理由なく、申請を怠った場合、5万円以下の過料が科せられる可能性があります。

転居や結婚などで住所や氏名が変わるたびに、所有するすべての不動産について変更登記が必要です。多数の不動産を所有している人ほど手間がかかり、申請忘れによる過料を支払うリスクも大きくなるといえるでしょう。

義務化への最適解…登記を無料・自動化する「スマート変更登記」

この新たな義務への、画期的な解決策が「スマート変更登記」です。この制度は、不動産投資家の負担を劇的に軽減するものとなるでしょう。

「スマート変更登記」の仕組み

スマート変更登記とは、不動産所有者が自身のマイナンバー情報と不動産登記情報を連携させることで、住所や氏名が変更になった際に、法務局が職権による変更登記を自動で行ってくれる制度です。

利用には、法務省の専用システムを通じて申出を行い、マイナンバーカードで本人確認と登記情報の連携に同意するだけ。それ以降は、転居などで住民票を移動すると、その情報が法務局に連携され、登記官が不動産所有者に代わって登記簿の変更をしてくれます。

不動産投資家にとってのメリット

まず一つ目は、申請忘れのリスクがなくなることです。複数の物件を所有していても、住民票の移動だけで自動的に全物件の登記が変更されるため、申請忘れが起こりえません。

もう一つは、手間とコストがなくなることです。これまでは、登記申請書の作成、添付書類の準備、法務局への提出、司法書士とのやりとりといったさまざまな手続きが必要でした。さらに、手続きには登録免許税や司法書士に支払う報酬などのコストもかかります。登録免許税は不動産1筆あたり1,000円、司法書士への依頼費用は一般的に数万円かかりますが、スマート変更登記により、これらは一切不要になるでしょう。

マイナンバーカード1枚で完結…スマート変更登記の利用手順

スマート変更登記の利用申出は、非常にシンプルです。2026年4月の制度開始に向けて詳細は確定していきますが、基本的な流れは以下のようになります。

ウェブサイトの指示に従い、マイナンバーカードをスマートフォンにかざすか、ICカードリーダーにセットして、本人確認を行います。その際、マイナンバーカードの署名用電子証明書とパスワードが必要です。

複数の不動産を所有している投資家でも、一度の申出で所有するすべての不動産に適用できます。また、適用する不動産を一つずつ選ぶことも可能になる予定です。

注意点として、マイナンバーカードの情報と登記情報が一致していない不動産では、スマート変更登記を利用できません。もし情報が古いままの不動産があれば、まず従来のやり方で変更登記を行ってから、スマート変更登記の手続きをしましょう。

投資家として登記情報を常に最新に保つべき理由

そもそも、なぜ登記情報を常に最新に保つ必要があるのでしょうか。それは過料を避けるためだけではありません。

特に、金融機関は不動産を担保とする融資において、登記情報の正確性を重視します。登記情報を常に最新に保つことは、投資家としての信用を高め、有利な融資条件を引き出す要因にもなるでしょう。

また、正確な登記は、詐欺などの不正行為から自身の所有権を守るための、法的な「対抗力」にも繋がります。

手間や費用をかけず、堅実な不動産経営を続けるために、スマート変更登記の活用を検討してみてはいかがでしょうか。