2027年1月の新ルール適用まであとわずか…「中古アパート」駆け込み生前贈与と、失敗しない資産整理【税理士が解説】

2027年1月1日以降に発生する相続から、取得・新築後5年以内の貸付用不動産における相続税評価が「時価ベース（購入価格等の8割程度）」へと見直されます。現行の路線価や固定資産税での評価ではなくなる期限が迫るなか、多くの資産家やオーナーが生前対策の最終判断に頭を悩ませています。本記事では、年内に実施可能な「相続時精算課税制度」などを活用した贈与実務と注意点について、税理士の木戸真智子氏が解説します。

2027年新ルール適用で、なにがどう変わる？

2027（令和9）年1月1日以降の相続・贈与からは、相続前5年以内に取得・新築した貸付用不動産の評価方法が、従来の路線価等の評価方法ではなく、取得価額（時価）を基準とする方法に変わる見通しです。

具体的には、亡くなる前の5年以内に取得もしくは新築をした貸付用不動産について、以下のような評価方法が用いられます。

土地の評価：取得価額（新築価格）を基に地価変動等を考慮した価額　×　80％

建物の評価：（取得価額 ― 償却費の額の合計額）　×　80%

ここで注意をしたいのは、制度上の位置づけです。

原則：課税時期における時価（通常の取引価額）

例外：要件を満たせば取得価額を基に地価変動等を考慮した価額の80%

例外が適用できるのは、その取得価額が「その取得等の時点における通常の取引価額に相当すると認められること（＝時価として相当の金額であること）」が条件となります。

いままでよりも評価額は大きくなる見込みですが、時価評価そのままを採用するのではなく、8割程度に減額されるという点が押さえておきたいポイントです。なお、相続開始前の5年を超えて取得・新築された物件は従来どおりの評価方法になります。

これまで不動産の評価方法は、土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額により評価されていました。今回の改正はこれらが変わるのではなく、この方法に新たに「相続開始前5年以内の取得・新築物件」についての評価方法が変わるという内容です。

もう一つ確認しておきたいことは、この評価の対象が貸付用不動産とある点です。貸付用不動産とは、

① 不動産の全部もしくは一部が借家権の対象となっている家屋

② ①の家屋の敷地の用に供されている宅地、または宅地の上の存する権利

のことです。したがって、この土地には借地権、定期借地権も含まれますし、その宅地とともに賃貸されている土地があればそれも対象となります。

2026年内の贈与なら現行ルールが適用！「相続時精算課税制度」を活用するメリットとリスク

上記の改正は相続だけではなく、贈与も対象になります。贈与にはもともと下記の2種類があります。

暦年贈与　　　　　：非課税枠110万円

相続時精算課税制度：非課税枠2,500万円（累計）と基礎控除110万円

このうち「相続時精算課税制度」とは、贈与をして終わりではなく、相続が発生した際に、相続財産に加算して再計算する仕組みです（年110万円の基礎控除分は加算対象外）。このとき加算する相続財産は「贈与時の時価」となります。

ポイントは、贈与も今回の改正の対象ですが、新ルールが適用されるのは「2027年1月1日以降の贈与」である点です。

そのため、2026年中の贈与であればこれまでどおりの評価方法が適用されます。2026年中の贈与は、現行制度を活用できる最後のチャンスということになるでしょう。

相続時精算課税制度は、前述のとおり、贈与をしてもそこで終わりではなく相続が発生したときに相続財産に加算して再計算が必要になります。このときの評価は、贈与の時点での時価となりますので、たとえば今後、評価が上がる見込みのある立地のいいアパートや都心のマンションなどは相続時精算課税制度を利用するとメリットとなります。しかし、先のことはわからないため、見極めが非常に重要でしょう。相続時精算課税制度による節税効果は、不動産の価格上昇が顕著だと、より節税効果が見込まれることになります。

ただし、反対の結果になるリスクにも注意が必要です。時価が上がれば相続時精算課税制度が有利ですが、時価が下がれば相続時精算課税制度は不利になります。

たとえば、ゴルフ会員権を相続時精算課税制度で贈与して、いざ相続のタイミングになったら評価がゼロだったということになったとしても、相続時精算課税制度を利用している以上は贈与時の時価で評価することになります。そのため、評価が下がる可能性がある財産で相続時精算課税制度を利用すると、損をしてしまう結果となりますので、しっかり検討をしたうえで進めなければなりません。

年末の駆け込み贈与で失敗しないための注意点

2026年中となるとあと少ししか期間がありません。現状まだ検討中であれば、駆け込み贈与になる可能性もあります。慌てて進めて、あとで失敗だったと後悔しないよう、十分に検討したうえで進めてください。

まず、相続時精算課税制度についてしっかり理解をしましょう。

贈与のうち、暦年贈与は届け出などの手続きがなにも必要ないのに対して、相続時精算課税制度を初めて利用する場合には税務署への届け出が必要です。また、一度提出をしたらそれ以降の贈与はずっと相続時精算課税制度となり、暦年贈与に戻ることはできません。

そして、相続開始前の何年前であろうと相続が発生したときには必ず相続財産に加算しなければいけないということになっています。10年以上前に相続時精算課税制度を利用していて相続が発生したときに当時のことを忘れている、もしくは資料がないということになると困ってしまうため、しっかり記録や資料の保存をしておくことが大切です。

そのため本当に相続時精算課税制度を利用して今後後悔することがないか、慎重に検討して進める必要があります。

なお、この相続時精算課税制度は「贈与者ごと」によって決められるため、たとえば父からの贈与は相続時精算課税制度を利用して、母からの贈与は暦年贈与を利用するという使い分けも可能です。

2026年中の実行は慎重に…物件の将来性を見極めた生前対策を

今回解説した2027年1月1日以降の改正について要点を整理します。ポイントは、「相続開始前5年以内の貸付用不動産の取得・新築が対象である」ことです。この条件に該当していないものはこれまでどおりです。

また、この改正は相続だけではなく、5年以内に取得した貸付用不動産の贈与についても対象となります。

現行制度が適用される年内のうちに相続時精算課税制度などを活用すれば、従来の評価額で贈与を行うことが可能です。しかし、将来的に相続財産へ持ち戻す際の金額は「贈与時の評価額」で固定されるため、物件の将来性や価格変動リスクを十分に見極める必要があります。

焦って判断するのではなく、専門家のアドバイスを受けながら、ご自身の資産状況に合った安全な生前整理を進めていきましょう。