築古アパート購入の「落とし穴」徹底回避術 …契約不適合（隠れた瑕疵）で泣かないためのチェックリスト【弁護士が解説】

築古アパート投資は、減価償却費を計上でき、利回りを取りやすいという魅力がある一方、購入後に予想外の修繕費が発生し、投資計画が崩れるケースも少なくありません。特に注意が必要となるのが、アパートに一見してもわからないような欠陥がある場合です。従来は、このような問題を「隠れた瑕疵」といいましたが、2020年の民法改正を踏まえて「契約不適合」と表現されるようになっています。本記事では、契約不適合によって投資計画を崩されないために、売買契約書で注意すべき条項、インスペクションの法的意義、そして万が一欠陥がみつかった場合の責任追及の方法について、実際の判例も交えながら弁護士の溝口矢氏が解説します。

アパートに問題あり！契約不適合とはどのような場合か？

民法では、売買契約において売主は買主に対し「契約不適合責任」を負っています。そのため、引渡しの時点でアパートが通常有すべき品質を備えている必要があります。これに反するような契約不適合が主に問題となるのは、外観や通常の確認ではわからないような欠陥がある場合です。典型的な例として、以下のようなものがあげられます。

• 基礎部分の腐食・シロアリ被害
• 給水管・排水管の著しい劣化
• 雨漏り
• 廃材等の地中埋設物の存在
• 違法増築・違法建築等の建築基準法違反

これらは築古アパートほど発生リスクが高いです。このような問題があった場合、アパートオーナーは入居者に高額な修繕を迫られてしまうことがあります。オーナーと入居者との関係では、修繕に応じなければなりません（賃貸借契約に基づく修繕義務）。

したがって、オーナーとしては購入前契約不適合がないかを十分に確認するとともに、売買契約において対策を講じておくことが重要です。

売買契約時に確認すべき、3つのポイント

築古アパートの売買契約においては、売主が自身の責任範囲を狭める条項を盛り込もうとすることが多いため、細かな確認が不可欠です。特に下記の3点は必ずチェックしましょう。

1．「契約不適合責任」の存続期間等

売主が契約不適合責任を負う期間が極端に短い、あるいは契約不適合責任を負わない（免責である）とされている場合には注意が必要です。

実務上、「現状有姿」や「免責される」と契約書に記載されていても、必ずしも契約不適合責任に問えないということではありません。しかし、最悪のケースを想定し、できる限り責任追及できる余地を残しておくことが重要です。

2．修復の範囲

「排水設備の瑕疵については免責する」といったように、欠陥や問題がある部分について免責を認めるような条文があると、あとからその部分に問題が生じても、売主に修繕や相応の費用を求めることが難しくなってしまいます。

場合によっては、修繕費用が数百万におよぶ可能性もあります。

欠陥等があり得る部分については免責を認めることを極力避けるか、該当部分を十分に確認したうえで免責を認めても問題ないと判断できる場合にのみ受け入れるなど、慎重な対応が必要です。

3．告知内容の記載

売主が知り得た欠陥等の事実を、買主に対して正確に伝えていたかどうかが、後の紛争で鍵になります。契約書に記載がなければ、結局、「言った」、「言わない」の水かけ論になってしまいます。アパートの現状に関する告知内容について、曖昧な記載がある場合や記載が極端に少ない場合等は特に注意が必要です。

インスペクションの法的意義

近年、インスペクション（建物状況調査）は、単なる任意の調査にとどまらず、実務上も重視されています。インスペクションを行うことで、

• 欠陥の存在を購入前に把握できる
• 特定の問題を契約書に反映できる
• 後で争いになった際に調査結果を証拠とすることができる
• 買主が契約前に必要な確認作業を尽くしていたとの評価を得られる可能性がある

といったメリットがあります。これにより、前述した契約時の確認ポイントをより有効に機能させることが可能です。

欠陥がみつかった場合の対応と、売主への責任追及

もし引渡し後に欠陥がみつかった場合、以下のステップで行動しましょう。

1．証拠化

写真・動画で状況を記録する、専門業者に依頼して調査報告書を取得するなどして「証拠」を残します。可能であれば、発見から修繕までの過程を時系列で保存するとよいです。

2．売主への通知

問題を把握した際は、ただちに売主に通知を行う必要があります。通知すべき期間に通知を行わないと契約不適合責任を主張することができない場合があるので注意が必要です。

3．売主への請求

売主には、下記のような請求をすることが可能です。具体的にどの請求をすることができるかは事実関係によります（必ず下記の請求ができるわけではありませんのでご注意ください）。

• 修繕請求
• 代金減額請求
• 損害賠償請求
• 契約解除（重大な場合）

築古アパート購入前のチェックポイント

最後にこれまで述べてきたことを踏まえたチェックポイントをまとめておきます。

①契約前

• 契約不適合責任の期間は妥当か
• 設備の免責条項が過剰ではないか
• 告知事項は詳細に記載されているか
• 雨漏り・シロアリ・配管などについて売主からの説明は十分か

②インスペクション

• インスペクションを実施したか
• 過去の修繕履歴を確認したか
• 周辺環境、地盤リスク、法令調査を行ったか
• 既存不適格の可能性をチェックしたか

③購入後の紛争対策

• 発見した不具合・欠陥はすぐに写真・動画、報告書で証拠化
• 売主にはすぐに形に残る方法（書面・メール）で通知する
• 修繕請求・減額請求等の選択肢を整理しておく

築古アパート投資は、適切なチェックを経ることでリスクを低減し、高いパフォーマンスの発揮を期待できます。本記事が「契約不適合」というリスクを正しく理解し、トラブル回避や安定した不動産運営を行うための一助となれば幸いです。