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アパート投資のローンを組みたい…「良い銀行」の選び方は?

アパート投資のローンを組みたい…「良い銀行」の選び方は?

不動産投資(アパート投資)を始めるにあたり、「ローン」の利用を検討する人は少なくありません。今回は、不動産投資の際に利用できる「アパートローン」の審査において重視されるポイントや、アパート経営を成功させるためにどのような金融機関に融資をお願いするべきか、「良い銀行」の選び方について見ていきましょう。

「住宅ローン」と「アパートローン」の明確な違い

アパート経営を始める際、まず必要なのは物件の購入に必要な資金の調達です。キャッシュ一括で購入できれば良いのですが、それほど資金がある人は少ないでしょう。そこで多くの人が検討し、実際に利用するのが「ローン」という選択肢です。

不動産購入の際に利用できるローンには「住宅ローン」と「アパートローン」の2種類がありますが、アパート経営事業において利用できるのは「アパートローン」です。

住宅ローンとアパートローンは、どちらも不動産購入の際に利用できるローンという共通点があります。しかし、住宅ローンが「自分が住む家を買う」ために借りるものであるのに対し、アパートローンは「事業としてアパート経営をする」ために借りるもの、という明確な目的の違いがあるのです。

「アパートローン」の審査で重視されるポイント

住宅ローンは本人が住むための借り入れなので、本人に返済可能な経済力があるかどうかが審査の主な対象です。

一方、アパートローンは「不動産投資事業」のためのローンなので、本人の経済力は当然として、さらに「事業計画」が重視されます。

事業として捉える以上は、その建物がどこに建てられて(立地)、住みたいという人がどれだけいるのか(需要)、ニーズに対してどんなサービスを提供するのか(家賃設定)ということ、そして借り主の「事業遂行能力」や「信用度合い」も審査に大きく影響します。

儲けるはずが大赤字…「フルローン」の落とし穴

銀行は融資を行う前に、上記のように総合的な視点で審査を進めますが、某銀行の担当者によると、最も警戒するのは「事業主がフルローンを希望するケース」だといいます。

不動産投資物件の購入費用の全額を融資でまかなう「フルローン」には、手元に自己資金を多く残したまま物件が買えるというメリットがありますが、一方、借りる金額が大きいため利息が膨らみ、毎月の返済額が大きくなってしまいます。

アパート経営では、「家賃収入」から「必要諸経費」と「返済金」を差し引いた残りが手元に残ります。

フルローンで借り入れた場合、返済金が大きくなるので結果的に儲けが少なくなり、キャッシュフローが悪化してしまいがちです。あらかじめフルローンで借り入れをしても儲けが出るように計画していても、空室や修繕費など予期せぬ出費によって収支がマイナスになることもあり得るのです。

キャッシュフローが悪化して別の金融機関への借り換えを検討するという際も、フルローンの場合は借り換え先から融資を断られるケースが少なくありません。「自己資金がないから」という理由だけで、フルローンを検討することは避けるべきだといえるでしょう。

アパート経営成功のための「金融機関」の選び方

フルローンは一見、自己資金が少なくてもアパート経営が始められる、魅力的なシステムに感じられますが、事業計画をしっかりと精査し、出口まで考えておかなければ、物件は得られずに借金だけが残るという最悪の事態になりかねません。

投資家が「金融機関が融資する物件は優良物件である」と思い込み、失敗してしまうパターンが多く見受けられます。繰り返しになりますが、アパート経営は「事業」です。投資家自身で物件を見て、事業計画を何度も練り直すことが成功への近道なのです。

安易に融資をすすめたり、フルローンで対応したりする銀行は、アパート経営のパートナー金融機関として健全とはいい難いのです。そういったリスクも踏まえてアドバイスをしてくれる金融機関をパートナーとして選ぶことが、アパート経営成功の秘訣だといえるでしょう。

某銀行の担当者によると、審査の基準は概ね下記のようになるといいます。

  • 原則として年収が一千万円以上で、自己資金として総事業費の20%程度が用意できるか
  • ローン借入期間中のDSCRが1.0倍以上見込まれるか(空室想定は25%)
  • 利便性の高い立地であり、近隣物件と比して家賃設定が妥当であるか

不動産経営は「買って終わり」ではありません。金融機関が資金を提供しても、運用計画や最終的な出口まで考え、事業を運営していくのは投資家自身です。

その立地にその条件で物件を持ったとして、長い目で見て収益が得られるかどうかを見極め、適切なアドバイスをくれるのが「良い銀行」の条件だといえるでしょう。

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