不動産経営最大の敵「空室リスク」…限りなく減らす「5つ」のポイント

総務省の住宅・土地統計調査によると、1973年の調査開始から空室の数は増え続けています。では、こうした空室リスクを「最小限」に抑えるためには、どのような対策が有効でしょうか。今回は、空室が生まれる要因と空室リスクを最小限に抑える方法を紹介します。

日本の賃貸物件の現状…空室が増え続ける原因

総務省の住宅・土地統計調査によると、賃貸用住宅における空き家は432万7千戸あり（平成30年時点）、1973年の調査開始以降、年々増え続けています。なぜ空室が増え続けているのでしょうか。

人口減少と都市部への人口集中

いま日本の人口は、約1億2千万人です（2022年時点）。少子高齢社会の日本では今後も人口の減少が予測され、30年後には1億人を切るとされています。

しかし、人口は日本全体で減少しているわけではありません。進学や就職・転勤を機に都市部に移住するケースなどもあり、東京や名古屋、大阪といった都市部の人口は増加しています。これにより、それまでの住処であった地方の物件は「空き家化」します。

このような「全体的な人口の減少」と「都市部への人口集中」が、特に地方の空室数の増加につながっているのです。

賃貸住宅の供給過剰

新たな交通網の開通や、大型商業施設の開業により、その周辺に短期間で多くの賃貸不動産が建設されます。その分人口が増えて物件が居住者で埋まれば問題ありませんが、多くの場合思いどおりにはいかず、結果として「賃貸住宅の供給過剰」が発生するのです。

経年劣化を放置する物件が増加している

建物および設備は、時間の経過とともに劣化します。これを放置していると物件の価値、魅力が低下し、空室の原因になります。

古い設備は、修理や最新の設備に交換するなどの対策を施し、空室が生まれないよう工夫することも物件オーナーの役目です。

空室リスクを最小に…5つの対策

空室リスクを最小限に抑えるためにはどのような対応をしなければならないのでしょうか。

ここからは、上述の要因を参考に、空室リスクを最小限に抑えるための5つの対応策をご紹介します。

1．募集条件で差をつける

競合物件と差をつけるために、「募集条件の緩和」を検討しましょう。

入居希望者に魅力を感じてもらうためには、物件をアピールしてここに住みたいと思ってもらわなければなりません。たとえば「ペット可」や「外国人入居可」などにし、他の物件では断ることがある客層もターゲットに入れれば、該当の入居者にとっては付加価値となり差別化を図ることができます。

2．管理能力の高い管理会社に変える

入居希望者がなかなか見つからない場合は、管理会社を変更することを検討してみてもよいでしょう。

管理会社の管理能力が高ければ、物件価値の維持において適切なアドバイスを貰えたり、幅広く入居者募集をかけてもらうことができます。もし、現在の管理会社の能力に疑念があるようであれば、取引先金融機関等に相談してみることもよいでしょう。

3．敷金・礼金ゼロなど初期費用を減らす

入居の際には敷金・礼金に加えて引越し費用などがかかるため、引越し費用を少しでも安く抑えたいと考える入居者は、初期費用が高い物件を候補から外してしまいます。

そのため、敷金や礼金を割り引く、無料にするなど、初期費用を減らす工夫もおすすめです。敷金・礼金がかからない物件に絞って探している人も多いため、アピールポイントになります。

ただし敷金は、本来であれば退去時の原状回復費用や家賃を滞納した場合に補填するためのお金です。つまり、無料にすると借主がそれらを負担することになります。そのため、場合によっては退去時のトラブルにもつながりかねないことから、このような注意点があることを踏まえたうえで検討する必要があります。

4．入居者にとって魅力的な設備を導入する

入居者にとって魅力的な設備を導入することも、空室リスクを抑える効果が期待できます。フリーWi-Fi、防犯カメラ、宅配ボックスなどは、大規模な工事を伴わずに設置することが可能です。特に、新型コロナウイルスの影響で在宅時間が増加したことで、フリーWi-Fiの需要は高まっています。

これらの設備は賃貸情報サイトの検索項目にもあるため、設置済みであることを掲載ページに反映すれば、検索に引っ掛かりやすくなり、入居希望者の増加が期待できます。

5．少額でもリフォームを実施する

築年数が古くなってきた場合はリフォームを検討しましょう。ただし、一度に大掛かりなリフォームをしてしまうと、費用にみあった収益が得られない恐れもあります。そのため、少額でできる「プチリフォーム」でも効果があります。

プチリフォームとは、内装や間取りではなく、古い設備をピンポイントでリフォームする方法です。たとえば、照明を蛍光灯からLEDに変えて部屋を明るくするだけでも部屋の印象は大きく変わります。また、工事不要で取りつけできる温水便座やカメラ付きワイヤレスインターホンなど、低コストでできるプチリフォームはたくさんあります。

「古い」と感じられるポイントを少しでも減らすために、少額でもリフォームすることは大切です。

入居者が決まったら…退去リスクを減らす方法

入居者が決まったからといって、その人が長期間住み続けてくれるとは限りません。
そのため、なるべく退去にならないように工夫することも重要です。ここでは、入居者が決まったあとの退去リスクを減らす方法を3点ご紹介します。

建物・設備の定期的なメンテナンス

住人が退去する理由はさまざまです。転勤や結婚などやむを得ない事情の場合は仕方ありませんが、建物や設備が老朽化していると安全面に不安を感じて退去してしまうケースも少なくありません。

これを防ぐためには、定期的なメンテナンスが必要です。古くなった設備は修理や交換をし、住人が常に安心して住めるようにしましょう。

入居審査を適切に行う

退去理由の1つに、入居者同士や近隣住人とのトラブルがあげられます。そのなかでも特に多いのが「騒音トラブル」です。マンションやアパートは共同生活のため、「子供の走る足音がうるさい」「夜に大人数で騒いでいる」などの理由でトラブルになることがあります。

これらを防ぐためには、契約時に明確なルールを提示し、入居審査を適切に行うことが大切です。特に、空室を減らしたいからといって審査基準を甘くしすぎると、入居者の質が悪くなり、トラブルが起きやすくなります。

更新料の値下げを検討する

更新料の支払いが発生する更新時も、入居者が退去を考えるタイミングの1つです。更新料は毎月の家賃とともに支払わなければならず、入居者の負担が大きくなります。更新料の負担を減らせば、その物件に住み続けることに前向きになってくれる可能性があります。

更新料を値下げや撤廃をすると、これまで得ていた収入が減るという不安を持つ方もいるでしょう。

しかし、退去されてしまうとコストが余計にかかるため、費用リスクを考えると更新料を値下げ・撤廃した方がいいケースもあるのです。

アパート経営における最大のリスクと言えるのが「空室対策」です。

正解こそありませんが、さまざまな対策を複合的に組み合わせることによって、効果を発揮する例があります。管理会社や取引先金融機関等に気軽にご相談されることを、おすすめします。

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