「これは経年劣化です！」…賃貸の「原状回復トラブル」回避のコツ【弁護士が解説】

入居者退去の際、必ず行われる「原状回復」。この際かかる費用について、オーナーと入居者（契約者）のあいだでトラブルになってしまうことも少なくありません。本記事では、不動産と相続を専門に取り扱う山村暢彦弁護士が、退去時に発生しやすいトラブルを回避するためのポイントと、問題が起こった際の対処法について解説します。

よくある退去時の「原状回復」問題

物件オーナーであれば、入退去時にトラブルに巻き込まれた経験のある方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

特に、住居用の賃貸物件では原状回復トラブルが多いことから、平成10年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が策定されています。このガイドラインは原状回復について、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

すなわち、「仮に内装が傷んでいて交換や清掃が必要だとしても、通常使用していて傷んだ部分については原則としてオーナー負担となり、例外的に借主側の不注意によって通常よりも傷んだケースでは、賃借人に原状回復費を負担させましょう」という考え方です。

筆者自身もこの原状回復トラブルを経験したことがありますが、オーナーとして非常に厄介な問題です。

トラブルを避けるために…オーナーは「証拠」を残しておく

トラブルを避けるためにオーナーができる基本的な対策は、入居前の設備等を写真などで残し、破損や通常損耗とはいえないような劣化が起きている部分について、退去時に主張できるようにすることです。

通常損耗かどうかは、どうしても抽象的になってしまいますが「長年使っていたら発生しうる劣化か」を判断基準として考えていくほかありません。

たとえば、床の擦り傷や家具をおいてできるへこみなどは通常損耗と考えられますが、家具を運ぶ際にぶつけて壁に穴が開いていたり、重いものを落として洗面所の陶器がかけていたりすれば、借主の不注意による「善管注意義務違反」が認められやすいでしょう。

また、「カビ」もトラブルの争点になりやすいです。水はけが悪い物件で、クローゼットの一部にカビが発生してしまっていたということであれば通常損耗の範囲内と考えられることが多いですが、不衛生かつ換気がなされていない状態で部屋一面がカビだらけになっており、次の住人が住むためには床や壁紙の張り替えが必要だということであれば、善管注意義務違反が認められる可能性があります。

このように、入居時と比較できる資料がないとそもそも経年劣化か善管注意義務違反かの判定ができなくなってしまいますので、管理会社とも協力してしっかりとエビデンスを残しておきましょう。

トラブル発生…オーナーができる「現実的な対処」

この原状回復問題については、どんなに理屈で整理しても解決しきれない点があります。

それは、オーナーは「通常損耗か否か」がトラブルになった場合、その賃借人とのやり取りや判断を行うために通常よりも手間・労力・コストが発生し、賃貸経営がスムーズにいかなくなってしまうことです。

結果だけをみて前述のような観点から判断するのは簡単ですが、実際トラブルになった場合、相手が納得しないと裁判で決着をつけなければなりません。

経営が滞らないよう、大家側の現実的な対応として下記の2点が挙げられます。

①入居者側の過失による損耗があった場合、「敷金から原状回復費用を支出するため敷金を返金できない」旨を主張する
②そのうえで、多少の返金で相手が納得するのであれば、返金してでも「原状回復費および敷金返還についての合意書」を交わし、トラブルを収束させる

これが、もっともコストパフォーマンスのいいやり方でしょう。

仮に、敷金以上に原状回復費が発生していたとしても、多少の金額は損切りしたほうが得です。裁判をやるための労力と弁護士費用を考えると、数万円程度で解決するのであれば「賃貸事業の必要経費」と考えたほうが、経営者としてはいい判断といえます。

「特約」による対策も有効…ただし注意点も

契約時に特約を定めておき、入居者側が負担すべき退去費用をあらかじめ決めておくことも、ある程度は有効でしょう。

ただ、「損耗具合にかかわらず敷金を半額差し引く」「通常損耗についても入居者負担にする」といった特約は、消費者契約法10条により無効と判断される裁判例が多数存在します。

そのため、契約により事前に対策していたからといって、入居者との退去時トラブルを完璧に防御することは難しいです。

したがって、入居者とうまくコミュニケーションが取れ、トラブルの際に公平にジャッジしてくれるような管理会社に依頼しておき、退去費用とのバランスを取るというほうが現実的です。

そのうえで、先述のように多少の損失については賃貸事業の必要経費だと割り切り、次の入居者を決めることに注力しましょう。

アパート経営では「割り切り」も重要

一般的な賃貸住居の原状回復費については、ガイドラインなどを参考にして、ある程度割り切って賃貸事業を行うことをおすすめします。

ただし、オフィスや貸店舗など事業用の賃貸借であれば話は別です。オーナーと賃借事業者間で、契約によってかなり公平に原状回復費用などを取り決めることができます。

事業用物件をお持ちの方は、弁護士などの専門家にも相談のうえ、契約内容を見直してみてもいいかもしれません。

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