トラブルメーカーの入居者…最後の手段として「強制退去」は可能？【弁護士が解説】

入居者同士のトラブルは、アパートオーナーの悩みのタネです。なかには入居する先々でトラブルを起こす「トラブルメーカー」の存在も。自身が所有する物件にこうした入居者がいた場合、「強制退去」させることは可能なのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が解説します。

強制退去の判断基準は「信頼関係の破壊」の有無

居住目的の賃貸マンションやアパートは、各入居者が平穏に居住できる環境にあることが重要です。このため、一般的な賃貸借契約書においては、他の住民への迷惑行為を行わないとすることが賃借人の義務として規定されています。

また、仮に契約書に記載されていないとしても、賃借人が賃貸借契約上負うべき付随的義務として、「正当な理由なしに近隣住民とトラブルを起こさないように努める義務」を負っていると解釈されています。

したがって、もし賃借人が他の住民に対して迷惑行為を行ってトラブルを生じさせた場合には、賃借人としての債務不履行（契約違反）に該当します。この場合、賃貸人としては契約違反を主張して契約を解除できれば退去してもらうことが可能です。

もっとも、ここで問題となるのは、賃借人の迷惑行為を理由に貸主が契約解除を求めた場合であっても、「信頼関係破壊の法理」が適用されて解除が認められない場合もある、という点です。

すなわち、形式的に契約違反に該当したからといって解除が認められるわけではなく、契約違反が当事者間の信頼関係を失わせる程度のものかどうか、という点でさらに検討を要することとなるわけです。

どの程度の迷惑行為であれば契約解除事由となるのかということについては明確な基準がないため、公表されている裁判例を調査して、その傾向を探っていく必要があります。

今回紹介するのは、両隣の賃借人と騒音を巡ってトラブルを複数回起こしていた賃借人に対して契約解除が認められた事例（東京地方裁判所平成10年5月12日判決）です。

隣人を次々と退去させるトラブルメーカーの厄介さ

判決で認定されている事案の概要は以下の通りです。

新たに住み始めた賃借人が、入居直後から、両隣の部屋の賃借人に対して、「音がうるさい」などと文句を言ってトラブルを起こすようになった。たとえば、入居直後から「隣の部屋から発生する音がうるさい」などと隣の入居者に文句を言うようになり、何回も、執拗に抗議を続けた。加えて、夜中に壁を叩くなどの騒音を出したり、廊下を通る際、隣の部屋の玄関扉を強く足で蹴飛ばしたりしたこともあった。

マンションの管理人に対しても、「両隣りの部屋の音がうるさい、夜うるさくて仕方がない、なんとかしてくれ」などと数回にわたり文句を言ってきた。さらに、仲介業者の担当者に対しても、「隣の住人が夜中にコツコツ壁を叩いたりしてうるさいのでなんとかしろ」などと要求し、その後も複数回同様の文句を言ってきていた。

隣の入居者は、この問題の賃借人が入居する3年前から入居していたが、これまで特に問題もなく、保育園へ通う長男を夜9時すぎに寝かせ、朝、家族全員が起きて出掛けるという生活を送っていただけであり、夜中に騒音を発したことはまったくなかった。

クレームを受けて、管理人が何度か夜に騒音を確認しに行ったものの、一切聞こえなかった。結局、この隣の入居者は、「小さい子供になにかあったら困る」と言って、この問題の賃借人の入居後10ヵ月後には退去してしまった。以後、この部屋は空室である。

もう一方の隣室の入居者に対しても、入居直後から「音がうるさい」などとして、大声で怒鳴ったり、夜中に壁を叩いたりした。この入居者も4年以上住んでいてこれまで問題はなかったが、この問題の賃借人の入居後、わずか3ヵ月後に「隣が物騒なので出ます」と言って退去した。

その後に隣室に入居した入居者に対しても同様のことが行われ、すぐに退去されてしまった。悪い噂が広まってしまっているようで、この賃借人の両隣の部屋は、新たな入居者も見つからず、いまも空き室のままである。

周りのことを考えない「トラブルメーカー」の末路

以上がこの事案の概要です。この事案について、裁判所はまず、迷惑行為が契約違反に該当するかという点については、

「隣室から発生する騒音は社会生活上の受忍限度を超える程度のものではなかったのであるから、共同住宅における日常生活上、通常発生する騒音としてこれを受容すべきであったにもかかわらず、これら住人に対し、何回も、執拗に、音がうるさいなどと文句を言い、壁を叩いたり大声で怒鳴ったりするなどの嫌がらせ行為を続け、結局、これら住人をして、隣室からの退去を余儀なくさせるに至った」

として、騒音に対する賃借人のクレーム等の行動は正当な理由がないものと判断しました。

そのうえで、この賃借人の行為は、

「本件賃貸借契約の特約において、禁止事項とされている近隣の迷惑となる行為に該当し、また、解除事由とされている共同生活上の秩序を乱す行為に該当するものと認めることができる。」

と述べて、契約違反に該当すると認定しました。

そして、この迷惑行為が信頼関係を破壊する程度のものか否か、という点については、

「賃借人の右各行為によって、506号室の両隣りの部屋が長期間にわたって空室状態となり、賃貸人が多額の損害を被っていることなど前記認定の事実関係によれば、被告らの右各行為は、本件賃貸借における信頼関係を破壊する行為に当たるというべきである。」

と述べて、契約解除を認めました。

なお、この賃借人は、このマンションに移ってくる前の物件でも、隣室や上階の入居者に対して音がうるさいなどと言ってトラブルを起こし、その物件の賃貸人から訴訟を起こされていた（結果は和解で退去）、というかなり曰くつきの賃借人であったことも判決で認定されています。

この事案の賃借人はかなり特異な賃借人ともいえるのですが、迷惑行為が解除事由となる1つの基準として「その賃借人の迷惑行為によって、複数の近隣入居者が退去してしまったこと」を示した裁判例として参考になります。

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