更新料を支払わず「大家が悪い」と開き直る入居者…オーナーは「契約解除」できるか【弁護士が解説】

賃貸借契約の更新時、通常は借主が貸主に対して賃料の１～3ヵ月分を支払います。しかし、「部屋のカギを修理してくれない」「共用部分の掃除をしてくれない」など、入居者がさまざまな理由をつけて更新料を支払わないケースもあります。このような場合、物件オーナーはどのような対応が可能なのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が解説します。

賃借人が更新料を払わない…契約解除は可能？

居住用のアパート・マンション等における賃貸借契約では、契約期間は2年〜3年、契約期間満了時に契約更新をする場合は「新賃料の1～3ヵ月分」を更新料として支払う、と賃貸借契約書で規定されているケースが一般的です。

そのため賃貸管理の実務では、おおむね契約期間満了の1〜3ヵ月ほど前に賃貸人側から「契約更新のお知らせ」などと題した書面を賃借人に送付したうえで更新意思の有無を確認し、賃借人が更新を希望する場合には、更新契約書等の取り交わしとあわせて更新料を支払ってもらうという流れになります。

しかし、賃貸人の管理や修繕対応等に対して賃借人が不満を持っているような場合、更新時に「契約の更新はするが、対応を改善してくれなければ更新料を支払わない」、「合意更新はせず、法定更新でかまわない」などと主張し、更新料の支払いを拒絶するケースがあります。

賃貸借契約書において、更新料の支払いが明確に定められている場合、賃借人は更新料の支払義務を負います。

それにもかかわらず、賃借人が更新料を支払わず契約を継続するというのは賃借人の「契約義務違反」に該当するため、賃貸人側として「更新料を支払わないのであれば契約を更新しない（解除する）」主張するのも当然です。

こういった場合、「更新料の不払いにより賃貸借契約を解除できるか」という点が問題になってきます。

契約解除は「信頼関係が破壊されたか」が争点

賃貸借契約の解除が認められるかどうかは、賃貸借契約における紛争の解釈指針である「信頼関係破壊の法理」に従って判断されることとなります。

すなわち、形式的に契約違反に該当したからといって解除が認められるわけではなく、「更新料の不払が、当事者間の信頼関係を維持する基盤を失わせるに足るほどの著しい背信行為」といえるかどうかにより、解除の成否が判断されるのです。

この点については、土地の賃貸借契約における事案ではありますが、最高裁の判例において

「更新料の不払は、不払の態様、経緯その他の事情からみて、賃貸人と賃借人間の信頼関係を著しく破壊すると認められる場合には、更新後の本件賃貸借契約の解除原因となり得るものというべきである」

という旨が判示されており_{（※最高裁昭和59年4月20日第二小法廷判決）}、この考え方は建物賃貸借契約の場合にもあてはまると解されています。

では、更新料の不払いが契約解除の原因となるのは具体的にどのような場合なのでしょうか。

裁判所が契約解除を認めるのは「更新料3ヵ月分不払い」が目安

この争点を巡っては多くの裁判例がありますが、1つの目安としては、不払いとなった更新料の金額です。

賃料1ヵ月分（1回分）の更新料不払いでは契約解除が認められていない裁判例が多いですが、賃料3ヵ月分の不払いでは解除を認められた裁判例_{（※東京地方裁判所平成5年8月25日判決）}があります。

賃料滞納の場合も、「3ヵ月分」の滞納が裁判実務において契約解除を認める1つの目安とされていますので、更新料の不払いの場合もこれと同様に3ヵ月分の更新料不払いが目安になるといえるでしょう。

しかし、更新料2回の不払いにより解除が認められた裁判例もあります。それが今回紹介する、東京地裁平成29年9月28日判決の事例です。

裁判所が「更新料2回の不払い」で契約解除を認めたワケ

この事例は、建物賃貸借契約において

という旨が定められていたものの、賃借人が2回の更新時期にいずれも更新料の支払いを拒んだため、賃貸人が契約解除を求めて訴訟をしたという事案です。

賃借人側は、更新料の支払いを拒んだのは「賃貸人が更新後契約書を交付しなかったこと、部屋の鍵を修理してくれないこと、共用部分の掃除をしてくれなかったことが原因であり、これらを改善してくれれば払うつもりだった」などと反論して争いました。

この事案で、結果的に裁判所は賃貸人側の請求を認め、賃借人に建物の明渡しを命じました。

その理由としては、裁判所は以下のように述べています。

①賃貸人としては、賃借人が本件更新料を支払うことを合意したからこそ本件賃貸借契約を2回にわたり更新したのであり、他方、賃借人としても、本件更新料を支払うことを合意して本件賃貸借契約の更新を得たのであるから、本件更新料の支払は、更新後の本件賃貸借契約の重要な要素として組み込まれ、本件賃貸借契約の当事者の信頼関係を維持する基盤をなしているものといえる。

②本件更新料の不払の態様等についてみると、賃借人は、賃貸人に対し、平成26年11月15日の第1回更新によって第1回更新料（5万3,700円）の支払義務を負い、また、平成28年11月15日の第2回更新によって第2回更新料（5万3,700円）の支払義務を負い、いずれも賃貸人からの支払催告を受けていたにもかかわらず支払っておらず、2年9ヵ月が経過している。

③この点、賃借人は、本件更新料を支払わない理由を縷々（るる）述べて、賃貸人が賃借人の要求に応じない限り、今後も本件更新料を支払う意思はない旨を明言するが、本件更新料の支払義務は第1回更新および第2回更新によって直ちに生じており、賃貸人が賃借人の要求に応じることは同義務の発生条件にも履行条件にもなっていないから、賃借人において本件更新料を支払わなくてもよいとする法的な根拠はない。

④このように、賃借人は、不払の理由にならないことを縷々述べて、本件更新料の支払を明確に拒絶していることに加え、当事者間には賃料等保証委託や本件建物の火災保険の加入をめぐっても意見の対立があり、建設的な話合いが行われることは困難な状況であるといえることをもあわせ考慮すれば、今後、賃借人において、賃貸人に対し本件更新料を任意に支払うことは期待できず、本件更新料の不払の問題を原賃借人間の協議に委ねたとしても自主的な解決は期待できないものといわざるを得ない。

⑤以上のように、本件更新料の不払の期間が相当長期におよんでおり、不払の額も少額ではないこと、賃借人が合理的な理由なく本件更新料の不払をしており、今後も当該不払が任意に解消される見込みは低く、協議でその解消を図ることも期待できないことなどに照らすと、本件更新料の不払は賃貸借契約の当事者の信頼関係を維持する基盤を失わせるに足る程度の著しい背信行為であるということができる。

この裁判例の考え方を参考にすると、2回分（2ヵ月分）の更新料不払いの場合であっても、その経緯等を考慮すれば契約解除が認められる場合がある、ということがいえます。

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