高齢のアパート経営者が「家族信託」を活用するメリット・デメリット【司法書士が解説】

日本で少子高齢化が進むにつれ、資産の管理方法についても、深刻な社会問題になってきています。管理方法のひとつとして、認知症などで判断能力がなくなる前に、自分の財産の管理をする権限を家族に与えておける「家族信託」があります。本記事では、アパート経営者が家族信託を活用することのメリットとデメリットを司法書士が解説します。

高齢のアパートオーナー、「家族信託」を検討

専業アパートオーナー一家の例

■家族構成

A（73歳男性）、B（妻67歳）、C（長男34歳）、D（Cの妻31歳）の4名

Aが所有する築35年一棟アパートの一室にABは同居、長男Cはアパートの別の一室に妻Dと居住している。CDに子はいない。Aに身体機能の衰えがみえてきているが、判断能力はしっかりしている。

Aの主な収入は一棟のアパート（50部屋）の家賃収入と月8万円の年金。ABC一家は専業の大家で、アパートの家賃収入で生計を立てている。現在のアパートの管理とAの財産管理はAとCが協力し合って行っている。主な財産は一棟のアパートと預金5,000万円。

信託を検討したきっかけ

Aは自身の加齢により、将来、一家を支えている一棟のアパートの大規模修繕や建替えの際、銀行から融資を受けることができるか心配している。ABC一家はこれまで家賃収入を自由に使い生活してきているが、Aが加齢による判断能力の著しい低下があってもこの生活を続けたいとABCともに希望している。

Aは最初にBCとAの顧問税理士に不安を相談したところ、家族信託という方法を知り、税理士に司法書士を紹介してもらった。

本ケースの家族信託の概要

■家族信託の目的

・通常のアパート管理と大規模修繕、借入への対応

・Aの生涯にわたり、質の変わらない生活を維持する

・AからCにアパートを承継させる

■家族信託の実施内容

A所有のアパートを長男Cが受託者として信託契約を締結。受託者C名義の信託専用口座の開設、受託者C名義とする不動産登記を行った。Cの責任において、アパートと預金を管理し、アパート経営を継続している。

家族信託を活用することのメリットとデメリット

家族信託を実施する目的としては、①資産を安全に管理すること、②高齢や判断能力の低下が予測される親族の生活を支援すること、③資産を承継していくこと、が挙げられる。これらの目的に沿わない動機や家庭環境で信託を進めるとトラブルが発生する可能性が高い。

家族信託のメリット

■所有者に発生するリスクを回避することができる

事例のように、不動産経営で生計を立てている家族においては、物件所有者の高齢化から発生するリスクに備えることができる。たとえば、判断能力低下による銀行取引や不動産取引が出来なくなることがリスクに挙げられる。

■若い受託者の信用を活用できる

銀行取引が必要な場合、所有者の子などの若い人を受託者にすることにより、受託者の信用で借入ができる。これにより、長期の不動産管理にかかるファイナンスの問題に対応できる選択肢が増える。いわゆる「信託内借入（※）」が可能となる。

※信託内借入：受託者を債務者として借り入れをすること。借り入れたお金は信託財産となる。

■長期の資産管理体制をつくれる

信託の期間として、現所有者が亡くなった時点で終わらせることもできるが、所有者の子が亡くなるまで信託の期間とすることもできる。いわゆる「受益者連続型」である。

■相続対策ができる

多くの場合、委託者の死亡により信託が終了することになるが、信託財産になっているアパートなどを誰に引き継がせるかを契約で決めておくことで、遺言書と同様の効果を得ることができる。

家族信託のデメリット

家族信託は、長期にわたる財産管理体制をつくることが多い。家族信託をしようと決めたときに望んだことが達成されないこと、達成を阻むトラブルが起きることがデメリットといえよう。

家族信託でトラブルとなった具体例

無理に進めようとして、結局家族信託ができない

資産の管理を他者に委ね、承継していくには、責任をもって財産を管理できる受託者の存在が必要である。受託者は若いだけでなく、信頼できる人格や財産管理能力が求められる。

人が銀行にお金を不安なく預けるのは、当然の信頼と管理体制が整っているからであろう。それにも関わらず、委託者と年齢の近い高齢者を受託者にすることを希望されるケースがある。これは、独身者の財産を信託したいケースや、子が海外にいるケースに見受けられる。

高齢の委託者の兄弟姉妹を受託者にしないと、ほかの兄弟からの理解が得にくいから、海外在住の子に日本国内の財産管理は実質無理であるから、委託者の妻しか受託者に選べない等である。こういった場合は、家族信託を設計していくうえで、公正証書での契約書作成、信託用口座の開設、不動産の信託登記と将来の不動産売却というそれぞれの過程で、ストップしてしまうことがある。

信託契約の当事者である委託者と受託者が共に高齢で、複雑な信託契約を理解できているのか？　受託者が財産管理責任を負えるのか？　不動産の名義が変わることを理解できるか？　受託者が不動産を売却する時点でも判断能力が十分にあるといえるか？　受託者の適正が無い状態だとこのような疑念が発生し、公証役場、金融機関、司法書士等の法律専門職が各自に設けている基準を満たさなければ、望みどおりの家族信託の実現は難しく、時間と費用の投資に失敗する可能性が高い。

財産を管理、承継する法制度は信託だけではない。後見制度や遺言書などさまざまな方法の特徴をしっかりと理解し、自由に方法を選択できるコンディションが整っている時期に実行されることが望ましい。

受託者主導の家族信託で後日の紛争が起きる

家族信託の本来の姿は、委託者の希望に沿って委託者の意思が反映されるものであるが、どうしても高齢者のアパートオーナーの子から相談が多くなる。そうすると、どうしても受託者の都合が優先される家族信託のかたちになってくる。

いまの家族、将来の相続人たちの関係が良好であり、各人が経済的にも精神的にも豊かな人々であれば紛争発生のデメリットは少ないであろう。

実際に裁判で争われるのは、受託者や、一部の相続人の権利だけが優先され、明らかにほかの相続人の権利を侵害するような信託契約の場合である。「家族信託」というイメージには円満かつ円滑な資産承継のイメージが含まれていると思うが、このような信託はその期待を裏切る。不動産の信託においては信託契約の内容の一部は登記され情報が公開されるので、いい意味では情報の透明性が高く、悪くいえば悪事がばれやすいことを覚えておいていただきたい。

期待していた借入ができない

これも実際の訴訟にいたった例がある。事例のように、将来の大規模修繕に備えて家族信託を行い、受託者の責任で大きな金額の借入ができるようにしたい。というのが家族信託を実施する大目的である。それにも関わらず、信託契約をつくっていく過程や内容に金融機関の基準を満たさないものがあれば借入はできないデメリットがある。

これは信託が普及していくと、融資の条件が緩和されてリスクは低下していくかもしれないが、現段階においては信託をされた不動産に対する融資は、まだ金融機関にとってはイレギュラーな案件であり、慎重に信託の組成を進めていく必要がある。アパートの長期運用にかかる資金をしっかり計算し、金融機関との信頼関係をつくっておくことは重要ポイントと思われる。

「家族で資産を管理していきたい」「資産を引き継いでいきたい」という願いをもって家族信託を選択したが、そのとおりの結果が得られないこともあり得ると理解していただきたい。

発展途上の制度である「家族信託」

家族信託という手法が徐々に存在感を増し、家族信託にまつわるビジネスも成長してくるなかで、信託であれば既存の問題をなんでもクリアできると錯覚されている方も多いと思う。当事務所への相談者でも、そのような方をお見受けすることがある。当事務所においては90年の事業経歴のなかで相続、遺言執行、成年後見、信託の設計と信託の終了までを経験し、財産を管理、承継する現場に数多く携わっている。そこからみると日本の「家族信託」は発展途上の制度といえる。

信託の制度、法律の歴史は世界的にも古いが、日本において一般家庭の財産管理に活用できるようになったのは最近のことである。とはいえ、家族信託のおかげで恐れていた問題を回避できている方もいることも確かである。

成年後見人と違い、ランニングコストがかからない。裁判所の監督が無いということをメリットとして強く感じてはならない。お金もかからず、他人にあれこれといわれないほうが楽ではあるが、司法書士からみると、それはブレーキの無い車を選択して乗るようなものと思う。

現段階で望ましい家族信託は、信託の期間に応じて必要な家族や親族がいること。家族や親族の関係性が悪くないこと、理解・協力が得られることに加え、信頼できる第3者にアドバイザーになってもらい、受託者への支援を受けながら定期的な確認と、状況に応じて信託契約の内容変更を行える体制をつくることと考える。

かつての「家」制度は無くなったが、「家族信託」の普及により「家」の縁が強く結びつくきっかけとなれば日本独自の財産管理制度として、みなさんの生活に有益な法制度になり得るだろう。