処分が面倒な「共有不動産」…健康ないまだからできるトラブル回避法【司法書士が解説】

所有する不動産に自分のほかに所有権を持つ人がいる「共有不動産」は、売却時や管理費負担の所在などで揉めやすくなります。本記事では共有のアパートを持つ、高齢化した兄弟が、アパートが原因で揉めないようにするための方法を司法書士が解説します。

アパートを共有で相続した高齢の兄弟

事案の概要

AとBは73歳と69歳の男性の兄弟です。AＢは兄弟ともに仕事に没頭していたこともあり、結婚には縁がなく、2人とも子供はいません。

ほかの兄弟に、姉のＣがいましたが、こちらは結婚してすでに成人している息子ＤとEがいます。Dは49歳、Eは41歳です。Eは勤め先の都合で海外駐在も多いのですが、Ｄは近隣の市で働いています。Eとは頻繁に会うことはできませんが、親族で唯一の近隣に住む若い男性ということもあり、AやＢが入院した際も駆けつけてくれ、入院時の連帯保証人なども引き受けてくれていました。

AとＢは自宅の不動産のほか、自宅裏手の敷地にアパートを所有しています。自宅もアパートも、AＢの両親（すでに他界）が残してくれたもので、これは死亡時に遺産分割を行い、AとＢが、自宅もアパートも共有で相続しました。すでに結婚していたＣは代わりに金銭を相続しました。AＢともに現在は定年退職をして以降は、収入は年金のほか、嘱託や非常勤でのアルバイト収入が合わせて10万程度のみでした。

しかし兄のAは昨年、軽い脳梗塞を発症してしまいました。幸い症状は軽く、意思能力に問題はないものの手足に軽いマヒが残りました。ＢはAの世話なども増えた結果、ともにアルバイトの仕事も続けられなくなり、これらの収入は殆どなくなりました。アパートの収入は、満室の場合だと月に40～50万ほどあり、年金暮らしの兄弟の貴重な老後の収入源となっています。これをAB2名で、各種の税金や管理費用などを差し引いたうえで、折半しています。

借り入れについても返済が終わっているので、大変ありがたい収入ではありますが、親の代に建てた建物であるため老朽化が進み、空室になるとなかなか入居者が埋まらなくなってきたのが悩みのタネでもあります。AもＢも、ともに独身ですので、将来的にどうしても介助や介護などが必要になった場合、アパートの維持管理ができなくなることが懸念点です。

現状、入居者の契約更新だけを任せている地元の不動産会社の対応は、前述の甥のＥにほぼ頼りきりです。また自宅で生活できなくなった場合、自宅も含めて売却をして老人ホームの入居費用などに充てたいと考えていますが、兄弟での共有であるため、一方が認知症などになってしまった場合、不動産の売却などができなくなると聞いたことも不安です。また売却をしないまでも、2人とも独身で子供がいないため、将来的にこの不動産をどうすればよいのかも検討しなければならず、不安が増すばかりでした。

家族（民事）信託を活用することによる課題解決

さて、今回の事例での悩みのタネはなんでしょうか。それぞれの悩みのタネを、法律的リスクに落とし込んでいくと下記のように分解できます。

■1．将来的な収益不動産の財産管理の問題→所有者高齢化による財産維持・管理者不在のリスク

■2．不動産を売りたいときに売れない→認知症発症による資産凍結のリスク

　　※共有不動産であるため上記リスクも倍

■3．子供がいないため承継先が不透明→相続発生時の資産承継のリスク

そもそも私たちが普段当たり前のように考えている「所有権」とはどんなものでしょうか。不動産でいえば所有権を持つ者は、不動産を貸し出したり、さらには売却したりする権利を持っています。また一方で不動産を自宅として使ったり、家賃収入を得たりする権利も有しているのもいうまでもありません。つまり、所有権には「管理・処分をする権利」と「利益を享受する権利」の2つの側面があるともいえます。

昨今、多くの人が耳にすることが多くなった家族（民事）信託とは、単純にいってしまえば、この2つの「管理・処分をする権利」と「利益を享受する権利」を分解すること、と考えると理解しやすいかもしれません。

今回のケースについては、比較的家族信託が問題の解決に適している事案でもあります。

■1．将来的な収益不動産の財産管理の問題→所有者高齢化による財産維持・管理者不在のリスク

⇒これはAＢともに「管理をする権利」については手放してもいい。むしろ信頼できる家族の誰かに任せたいと思っています。

■2．不動産を売りたいときに売れない→認知症発症による資産凍結のリスク

⇒これも1と同様にですが「処分をする権利」を信頼できる誰かに委託したいといえます。

■3．子供がいないため承継先が不透明→相続発生時の資産承継のリスク

⇒これは相続の話にもなりますが、自分たちが亡くなったあと「管理・処分をする権利」と「利益を享受する権利」をどうするのかという問題になります。

家族（民事）信託とは？

家族（民事）信託の登場人物は3つに分解されます。委託者、受託者、受益者の3つがそれにあたります。概念的・形式的な所有権については、信託の組成時に受託者に移転すると考えるのが一般的です。しかし用語が難解ですので、少し法律的には正確ではないことは承知ですが、今回はわかりやすく下記のように言い換えます。

今回のケースでも家族信託を用いることにします。家族（民事）信託の最大の有用な点は、所有権を「管理・処分をする権利」と「利益を享受する権利」を有する者を別個に定められる点にあります。

■当初（1回目）の家族（民事）信託組成の結果

• 委託者≒元々の「所有権者」はAとＢ
• 受託者≒「管理・処分をする権利」を有する者はE（甥）です
• 最初の受益者≒「利益を享受する権利」を有する者はAとＢとなります

この信託の契約者は「AとＢ」と「E」になります。健康に少し不安のあるAはもちろんのこと、もしＢについても認知症などを発症してしまったとしても、日常の収益不動産の管理、いざというときの売買手続きを行うのはEになります。ABの存命時においての、資産の凍結のリスクは避けることができます。

また残念ながら必ず将来どこかで、AかＢのどちらかの死亡が発生します。このときを想定できるのも、信託の有益な点です。

仮にAが先に死亡した場合、信託は下記のように第2形態とするよう設計します。

■Aの死亡後の結果

• 「元々の所有権者」はAの持分→Ｂ（Bの単独所有）
• 「管理・処分をする権利」を有する者は変わらずE（甥）です
• 「利益を享受する権利」を有する者はＢのみとなります

この場合、Aに仮に遺言があろうと無かろうと、すでに不動産自体が信託財産に組み入れされていますので、Aの持分は確実にBに承継されます。ただし、Aの預金などの金銭財産については、信託口口座などを作成し入金していれば、信託財産として扱われますが、そうでない場合、通常の遺産分割の対象になることがあります。このため「家族（民事）信託」を行った場合でも「遺言」と併用することも多くあります。

そして、またＢが死亡する日も必ずどこかで発生します。このとき、次の委託者および受益者として、Ｃが存命の場合はＣが委託者および受益者となり、もしＣが死亡してた場合、Ｃの子のＥが委託者および受益者が移転するように設定します。

■A  B双方の死亡後は

• 委託者≒「元々の所有権者」はＢ→Ｃ（またはＥ）
• 受託者≒「管理・処分をする権利」を有する者はＥ（甥）のまま
• 最初の受益者≒「利益を享受する権利」を有する者はＣ（またはＥ）となります

AＢ死亡時にＣが存命で、Ｃに委託者および受益者が移転したとしても、さらにＣの死亡時にはEに委託者および受益者が移転するように、当初からの信託を設計しておきます。Cが存命としてもかなりの高齢ですが、実際に管理・処分をする権利を有しているのはEですので、問題にはなりません。

いずれ訪れるＣの死亡時には、委託者も、受託者も、受益者も、すべて同一人物のEです。ここまでくれば、もはや信託を用いて所有権を分離する必要がありませんので、信託を終了するようにします。

まとめ

どうせ最終的にＥにするのならば、Ｃの生死に関わらず権利を移転する必要がないのでは、と思った方もいるかもしれません。もちろん、その方法でも信託で権利の移転は可能です。

しかし、「家族（民事）信託」では「利益を享受する権利（受益権）の移転に伴い、相続または贈与等の税金が課税される」と考えるのが基本です。AまたはＢの死亡時に、Ｃが存命していた場合、Ｅは甥ですが、この時点では法定相続人ではありません。相続ではなく遺贈とみなされる恐れもあるため、Ｃが存命ならば、Ｃに移転するメリットもあります。

なんだかややこしいな、どうせＥに行くならば相続とかでなんとかするか、遺言でも書いておけばいいじゃないか、と思う方もいるかもしれません。繰り返しになりますが、「家族（民事）信託」では、生前にあらかじめ「管理・処分をする権利」と「利益を享受する権利」を有する者を分離できることが大きなメリットです。

「利益を享受する権利」を手許に残したまま、「管理・処分をする権利」は家族の信頼できる者に任せられる。その代わりといってはなんですが、「管理・処分をする権利」を任された者に、将来的には完全な所有権が移転するように定めれば、双方にとってもメリットがあります。

少し話はそれてしまいますが、「家族（民事）信託」では、このように何代にもわたって財産権の移転を計画できるため、たとえば非上場の会社経営者の跡継ぎをしていていくようなものにも用いられています。

家族（民事）信託には、どうしても法律・不動産登記・税務の側面があり、これを無視することはできません。またなんでも家族（民事）信託で解決するわけではなく、遺言書の作成や、不動産の管理法人の設立のほうが適している場合もありケースバイケースです。現状、家族（民事）信託に最も関わっている士業は司法書士といわれていますので、興味を持たれた方は、ぜひ一度、身近の専門家に相談をされてはいかがかと思います。