アパートローンの「団信」加入は“安心料”か“無駄なコスト”か。メリット・デメリットから考える損得勘定

住宅ローンでは加入が必須とされる「団信（団体信用生命保険）」ですが、アパートローンでは任意加入（オプション）となるケースがほとんどです。これにより、投資家は「コストを払ってでも、万が一の際に家族へ“無借金の資産”を残すべきか」、それとも「利回りを最大化するため、コストは削るべきか」という難しい選択を迫られます。本記事では、団信のメリット・デメリットを徹底比較し、損得勘定を考えていきます。

そもそも「団体信用生命保険（団信）」とは？

団体信用生命保険（団信）とは、ローン契約者が死亡や重度障害になった場合に、生命保険会社が銀行に対してそのローン残債相当額を支払う保険契約です。

たとえば、契約者が返済中に万が一の事態で亡くなっても、保険金で残債が完済されるため、家族は返済不要の資産を相続できます。遺族はそれ以降、その不動産から継続的な賃料収入を得たり、売却して売却益を得たりできるため、団信は万が一の際に家族の生活を守る保険として機能するといえます。

なお、団信の保障期間はローンの返済期間と連動した仕組みです。融資実行のタイミングで保障が開始し、完済のタイミングで終了します。途中で繰上げ返済を行って返済期間が短くなれば、団信の保障期間もその分短くなります。

住宅ローンでは必須なのに…アパートローンは任意が多い理由

住宅ローン契約時には、原則として団信への加入が義務付けられています。一方で、アパートローンでは、金融機関によって団信が任意となるケースが多いです。この差は、ローンの性質の違いにあります。

• 住宅ローン：本人の給与などの収入が返済原資であり、本人が亡くなると返済が困難になる。
• アパートローン：物件が生み出す賃料収入が返済原資。オーナーに万が一のことがあっても、賃料収入を返済に充てることが可能なため、金融機関側のリスクが住宅ローンほど高くないと判断される。

そのため、加入するかどうかは投資家自身が判断するオプションとして提示されることが多いです。ただし、金融機関によってはアパートローンであっても団信加入を必須とする場合があります。申し込み前には、融資条件を必ず確認しましょう。

アパートローンで団信に加入するメリット・デメリット

アパートローンにおいて団信加入を検討する際、単なる安心感だけでなく、以下の実務的なメリット・デメリットを天秤にかける必要があります。

メリット

団信に加入する最大のメリットは前述したとおり、万が一の際にローン残債が完済され、家族に無借金の資産を残せる点です。精神的にも大きな安心感に繋がります。

銀行側にとっても団信加入は貸倒れリスクの回避になるため、契約者は融資の審査が通りやすくなることがあります。属性や自己資金が十分でない投資家にとっても、団信加入は心強い選択肢となるでしょう。

また、1億円を超えるような高額融資を受ける際、同額の死亡保障を一般の生命保険で確保しようとすると、毎月の保険料は相当な額になります。団信であれば、金利にわずか0.2〜0.3%を上乗せするだけで、大規模な保障を確保できるため、非常に効率のよいレバレッジといえます。

築古物件に対して20年、30年といった長期融資を組む場合、完済時の年齢が70代、80代に達することも珍しくありません。たとえ現時点で健康で高属性であっても、長期間にわたり数千万円〜億単位の負債を抱え続けることは、家族にとって心理的な負担となり得ることも。団信は、こうした長期的な負債リスクをゼロにする「出口の保証」の一つとなります。

さらに、投資家のなかにはすでにほかの生命保険に加入している人もいるかもしれません。団信への加入を機に、これまでの生命保険を見直せば、さらなる家計改善につながる可能性もあります。

デメリット

団信加入にはコストの増加が避けられません。一般に団信の保険料相当分がローン金利に上乗せされるため、金利負担が増えます。多くの場合、普通のローン金利に年間0.2～0.3%程度が上乗せされるため、加入しない場合に比べて総返済額が大きくなり、キャッシュフローも悪化します。

加えて、団信は原則として途中解約ができません。繰上げ返済や借換え以外では、将来的に団信不要と考えが変わっても解約できないため、一度加入するとそのコストを最後まで負担することになります。

さらに、団信が付保される上限年齢も団信の種類ごとに決まっています。完済時年齢が高齢となる場合、融資期間の一定のタイミングで団信が適用されなくなってしまう、「期限付き団信」となる可能性があります。この場合、団信の適用上限年齢経過後に被保険者が死亡した場合は、死亡保障が適用されません。そして、この「期限付き団信」となった場合では、団信の適用上限年齢を経過して保障が適用されなくなった後も、団信分の上乗せ金利が引き下げされないのが一般的です。

また、相続税が増える可能性がある点にも注意が必要です。相続税の計算において、被相続人に借入金がある場合、その残高は遺産総額から控除することができますが、団信へ加入していると、被保険者が死亡した時点でローン残高は保険金によって完済されます。その結果、相続開始時には借入金がない状態となり、相続税の計算において借入金を控除できなくなり、課税対象となる遺産額が増え、支払う相続税が増加してしまうことに注意してください。

自身の状況に合わせた「損得勘定」を

団信は万が一の備えとして魅力的ですがその反面、利回り低下や税負担といったデメリットもあります。

借入金額が高く返済期間も長い場合や、万が一に備える生命保険等が十分でない場合には、団信に加入することでリスクを大きく軽減できます。

一方、自己資金比率が高いケースや借入額・返済期間が小さい場合は、団信加入のメリットが少ないため、加入を見送る選択肢もあるでしょう。

団信加入は「リスクをどこまで許容するか」という損得勘定です。投資家は自身の資産状況や物件収益を、そして家族のライフプランを総合的に照らし合わせ、最適な選択を行ってください。