中古アパート投資、「台風被災後」の入居者トラブル…部材不足で修繕が遅れる際の「賃料減額請求」への法的実務【弁護士が解説】

台風や集中豪雨によって物件が被災した際、アパートオーナーの懸念は「責任の範囲」だけに留まりません。特に昨今は、建設部材の不足や工期の遅延が常態化しており、「直したくてもすぐに直せない」という問題に直面します。修繕が長引くなか、入居者から「家賃を下げてほしい」と要求された場合、法的にどう対応すべきなのか。本記事では、賃貸借実務に精通した山村暢彦弁護士が、民法改正を踏まえた適正な減額割合の算定と、円満な合意形成のステップを解説します。

台風で経営するアパートの外壁が壊れた！…修繕が遅れると、大家の責任義務が問われる？

台風や集中豪雨によって屋根や外壁が損傷したり、給湯器やエアコンなどの設備が故障したりすると、入居者の生活に大きな支障が生じます。このような場合、オーナーには、賃貸物件を契約どおり使用・収益できる状態に維持するため、必要な修繕を行う義務があります（民法606条）。

もっとも、修繕義務があるからといって、どのような状況でも直ちに修繕を完了しなければならないわけではありません。近年は、大規模災害による修繕需要の一時的な集中に加え、建設資材の不足や価格高騰、施工業者の人手不足なども重なり、「修繕したくても、すぐには修繕できない」という事態が多発しています。特に、屋根材やサッシ、給湯器などは納品まで長期間を要することもあり、オーナーの努力だけでは解決できない事情も存在するのも事実です。

このような場合、修繕が遅れたという結果だけで直ちにオーナーが法的責任を負うわけではありません。重要なのは、被災状況を確認したあと、速やかに施工業者へ連絡し、見積りや修繕の手配を進めるなど、現実に取り得る対応を適切に行っていたかという点です。修繕業者への依頼日や見積書、部材の納期に関する資料などを残しておけば、やむを得ない事情による遅延であったことを説明しやすくなります。

一方で、「災害だから仕方ない」と考えて入居者への説明を怠ることは避けるべきです。修繕の見込み時期や遅延理由を丁寧に伝え、進捗を継続的に共有することで、不要な不信感や紛争を防ぐことにつながります。災害そのものは避けられませんが、その後の対応はオーナー自身が選択できます。賃貸経営では、法的義務を果たすことはもちろん、誠実な情報共有を心掛けることが、入居者との信頼関係を維持するうえで重要といえるでしょう。

入居者「工事のあいだ、家賃を下げてくれ」…民法改正による賃貸経営への影響

修繕が完了するまでに時間を要すると、入居者から「修繕中は家賃を減額してほしい」と求められることがあります。この点については、令和2年4月施行の民法改正により、建物の一部が使用・収益できなくなり、その原因が入居者の責任によるものでない場合には、その使用できない割合に応じて賃料は当然に減額されることが明文化されました（民法611条）。

ただし、「修繕が終わるまで家賃が半額になる」といった一律の基準があるわけではありません。減額割合は、設備の種類や建物全体への影響、使用できない期間などを総合的に考慮して判断されます。

たとえば、給湯器が故障して浴室が使用できない場合と、エアコンが真夏に故障した場合では、生活への支障の程度は異なります。また、屋根の一部が破損していても居住自体に大きな支障がないケースと、雨漏りによって一部の部屋が使用できないケースとでは、適正な減額割合も変わってきます。

実務上の目安として、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公表している「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」が参考にされることもあります。ただし、このガイドラインには法的拘束力はなく、あくまで交渉や合意形成の目安にすぎません。最終的には個々の契約内容や被害状況を踏まえて判断されます。

そのため、オーナーとしては、入居者から賃料減額を求められた場合に直ちに拒否したり、逆に要求どおり応じたりするのではなく、まずは被害状況や修繕見込みを丁寧に確認し、減額の必要性や金額について話し合うことが重要です。

被災を理由に「早期退去」の申し出…違約金条項の有効性と原状回復のポイント

修繕に時間がかかると、「これ以上住み続けられないので退去したい」と入居者から申し出を受けることもあるでしょう。このような場合、「契約期間中の退去には違約金が発生する」とする特約があっても、当然に違約金を請求できるとは限りません。

たとえば、雨漏りによって居室の一部が使用できない、給排水設備が長期間利用できないなど、建物が本来予定されていた居住機能を大きく失っている場合には、入居者が契約を解除できる可能性があります。このようなケースでは、違約金条項の適用が認められないことも考えられます。

一方で、生活への影響が限定的であり、オーナーも速やかに修繕手配を進めているような場合には、直ちに契約解除が認められるとは限りません。被害の程度や修繕の見込み、オーナーの対応状況などを踏まえ、個別に判断されることになります。

また、退去時には原状回復費用を巡るトラブルにも注意が必要です。被災による汚損や損傷についてまで入居者に負担を求めることは適切ではありません。退去時には、災害による被害と入居者の使用による損耗を区別し、室内の状況を写真などで記録したうえで精算を進めることが、不要な紛争を防ぐポイントとなります。

紛争を未然に防ぐ「遅延理由説明書」による合意形成の手順

台風などの自然災害による修繕では、「直したくても直せない」という状況が生じることがあります。近年も、中東情勢の影響によるナフサ不足などを背景に、建築資材の供給が滞り、修繕工事の着手や完了が遅れるケースがみられました。法律は、このような事情があるにもかかわらず、不可能な修繕をオーナーに求めるものではありません。

もっとも、重要なのは「修繕できなかった」という結果ではなく、「修繕に向けてなにを行っていたか」です。施工業者への依頼日、見積りの取得状況、部材の納期、入居者への説明内容などを「遅延理由説明書」として記録・共有しておけば、オーナーが適切に対応していたことを客観的に示すことができます。

災害時の賃貸経営では、法的責任の有無だけでなく、入居者との信頼関係を維持することも重要です。できないことを約束するのではなく、できることを着実に実行し、その経過を丁寧に説明することが、結果として紛争の予防につながるでしょう。