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Webサイトを見るだけでもある程度わかる!「いい管理会社」と、そうでない会社<前編>

いい管理会社に巡り会えるかどうかは、アパート経営の成否を分ける大きなポイントです。つねに満室に近い状態をキープして、安定収益をもたらしてくれる管理会社は、そうでない会社と何が違うのでしょうか。中古アパート管理で入居率97%以上の実績を持つ武蔵コーポレーションが、管理会社選びのコツを前後編に分けて解説します。

アパート経営成功のカギを握る「管理会社」

アパート経営において、もちろん「いい物件を、いかに安く取得するか」「どれだけ高く貸すか」は重要ですが、それだけで成功を収めることはできません。どんなに高い利回りが期待できる物件でも、つねに満室に近い状態がキープできなければ、十分な家賃収入は見込めないからです。

つまり、「どれだけ満室に近い入居率を維持できるか?」が成功のカギとなりますが、それを実現できるかどうかは管理会社選びにかかっています。

では、どうすれば高い入居率を維持してくれる「いい管理会社」に出会えるのでしょうか。

「いくつかのポイントがありますが、まずは入居者付けをどのように行っているのかをチェックしてみましょう。管理会社のなかには、自社で不動産仲介店舗を持ち、自社店舗だけで入居者を募集する会社もあります。

その場合、物件情報に接することができる入居希望者の数はどうしても限られてしまうので、なかなか決まらないことが多いものです。自社の店舗だけでなく、それ以外の店舗にも情報を流してくれる管理会社を選んだほうが、入居者付けが早く決まるので、満室に近い状態をキープしやすくなります。

ちなみに、わたしたち武蔵コーポレーションは中古アパートを中心とする不動産管理を行っていますが、2022年4月時点で97%以上 の入居率を実現しています。これほど入居率が高い理由の1つは、あえて自社の仲介店舗を持たず、管理業務に専念する『プロパティマネジメント型』のビジネスを実践しているからです。

当社は、お客さまから管理を請け負った物件の情報を、すべて他の仲介会社に提供することで、できるだけ多くの入居希望者に情報が届くようにしています。営業担当者が1日100件前後のペースで仲介会社を訪問するなど、情報提供先の開拓も積極的に行っています。

結果として、当社が管理する物件に関心を持ってくださる入居希望者の母数は増え、入居者付けの確率も高まるわけです」

こうした点を考えると、高い入居率をキープするためには、仲介サービスを自社で行っている管理会社よりも、他社に任せている会社。それも、なるべく多くの仲介会社と緊密かつ良好な関係を持っている管理会社を選ぶのが望ましいと言えそうです。

武蔵コーポレーションが考える「いい管理会社」の条件


では、不動産の販売から管理までワンストップで実現させている、武蔵コーポレーションは、「いい管理会社」の条件について、どのような考えを持っているのでしょうか。

「管理会社のなかには、管理だけを専門に行っている会社と、グループ会社などが物件の売買まで行っている会社があります。武蔵コーポレーションは、収益不動産としての機能を失った物件や、権利関係が複雑な物件を買い取り、リノベーションや利益調整、入居者付けを行ったうえで、収益不動産として販売するサービスも提供しています。

つまり、管理だけでなく売買も行っているのですが、物件の収益力を高めるには、当社のように両方のサービスを兼ね備えた会社を選んだほうが望ましいのではないかと思います。

管理はできるけれど売買のことはよくわからない会社の場合、オーナーが物件を取得する際に、入居者付けや管理のしやすさを優先して『この設備を付けましょう』『ここを修繕しましょう』と無駄に費用の掛かる提案をすることがあります。その結果、物件の利回りが著しく下がり、高い入居率を維持できたとしても、構造的に収益が上がらなくなってしまう恐れがあるのです。

管理と売買の両方を行っている会社であれば、それぞれに悪影響が及ばないようにバランスの取れた提案が可能です。ちなみに当社では、チーム同士の緊密な連携によって、物件取得から、賃貸経営、売却に至るまで、整合性の取れた提案を行っています」

アパート経営初心者が知っておくべき「いい管理会社」の見分け方

では、アパート経営を始めたいと考えている方、また始めたばかりの方は、どのようにして「いい管理会社」を見分ければ良いのでしょうか。

「わたしたち自身が選ばれる側なので、どのようお答えすればいいのか困ってしまいますが、1つの方法として、その会社のWebサイトに掲載されている情報をチェックしてみることをお勧めしています。

管理会社のWebサイトには、入居率や管理戸数といった実績に関する情報が掲載されているものですが、それが定期的に更新されていれば、開示姿勢がしっかりしているので、信頼性が高いと見ることができそうです。ちなみに当社では、入居率などの実績データは毎月必ず更新しております。

また、その会社のサービスに対するお客さまの声が、写真付きで詳しく紹介されているかどうかも、信頼の目安になるかもしれません。あくまでも当社の見解ですが、ご参考にしていただければ幸いです」

将来への不安を見据え「今ある預貯金を投資に回そう」と考える人が増えたことで、安定・堅実な収入源となり得る不動産投資の人気が高まっています。物件間競争が激化しているいま、「いい管理会社」を選ぶことが、不動産投資の成功に繋がるでしょう。

管理会社を選ぶ際には、実績や仲介会社との関係など、多角的な視点からチェックする必要があるといえます。

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