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Webサイトを見るだけでもある程度わかる!「いい管理会社」と、そうでない会社<後編>

どうすれば、いい管理会社と巡り会えるのか? 中古アパート管理で入居率97%以上の実績を持つ武蔵コーポレーションが、管理会社選びのコツを解説する連載の後編となる本記事。「物件や入居者とのトラブルにどこまで対処してくれるのか?」という視点から、管理会社選びのポイントを説明していきます。

「困り事」に親身に対応してくれるかが重要

インカムゲイン狙いの不動産投資では、物件をなるべく安く仕入れ、利回りをできるだけ高くすることがセオリーです。そのため、新築ではなく中古の物件を選ぶ方も多いものですが、中古の場合、どうしても騒音や設備の不具合といったトラブルが多くなります。では、どのようにトラブルを減らすことができるのでしょうか。

「武蔵コーポレーションは、中古のアパートを収益力の高い物件として再生(リフォーム)し、お客さまに販売する事業を展開しています。もちろん、リフォームの段階で古い設備はきちんと交換しますし、お客さまからご要望があれば、利回りを大きく下げない範囲で防音などの工事を行う場合もあります。

それでも、築年数が古い物件や木造物件の場合、騒音や設備のトラブルを完全になくすというのは不可能です。

ですから、管理会社選びにおいては、万が一トラブルが発生したとき、どこまで親身になって対応してくれるかということも非常に重要なポイントだといえます。

たとえば、武蔵コーポレーションでは、入居者の方から設備のトラブルに関するご連絡があった場合、状況によっては24時間いつでも駆け付けるサービスを提供しています。

実際のケースを紹介すると、ある中古アパートの入居者様から深夜12時ごろに「水漏れが起こった」というお電話をいただき、すぐに工事に駆けつけた例もありました。深夜でもサービスを行ってくれる提携工事会社に連絡し、迅速に対応したのです。もちろん、深夜ですので、オーナー様に連絡を入れることはなく、トラブルが解決した翌朝になってから、「こんなことがありました」と報告だけをさせていただきました。オーナー様からは、『すぐに動いてもらって助かりました』と感謝の言葉をいただいています」

トラブルが起こりやすい中古物件の場合、こうした機敏な対応を24時間365日してくれるかどうかは重要なポイントです。オーナーだけでなく、実際にアパートに住む入居者の目線に立ち、迅速に動いてくれる管理会社を選びたいものです。

入居者同士のトラブルを避けるためには…

設備のトラブルとともに、中古物件で起こりがちなのが、入居者同士による騒音のトラブルでしょう。「夜中まで騒いでいる」とか「テレビの音がうるさい」といった苦情は、壁が薄く、防音工事も不十分な中古アパートのほうが多くなりやすいものです。

「入居者から苦情が寄せられ、「何とかしてほしい」と管理会社に相談されるオーナー様もいらっしゃいますが、残念ながら、わたしたち管理会社にできることは限られています。

あまりにも苦情が続く場合、何度も足を運んで「なるべく静かにしてください」とお願いすることはありますが、それで収まるとは限りません。ただし、まったく効果がないわけでもありませんので、根気よく説得を続けてくれるかどうかは、管理会社のサービス対応力を判断するうえでの目安にはなると思います。

物件を取得した時点で、あらかじめ騒音トラブルが起こりそうな物件だとわかっているのであれば、入居希望者との面談の際に、その旨を伝えておくという方法もあります。実際、当社では入居希望者との事前面談で『壁が薄い物件なので、音が多少気になるかもしれませんよ』とあらかじめお伝えすることもあります。これによって騒音トラブルがなくなるという保証はありませんが、一定程度抑えることはできるはずです」

また、武蔵コーポレーションでは、入居希望者に対し、事前面談を実施しているのだといいます。

「Web会議システムでは、映し出される映像から現在のお住まいの状況や、小さな子どもがいるか、楽器を持っているかどうか、といったことが確認できる場合もあります。そうした状況に基づいて、騒音トラブルを起こしにくそうな入居者を選ぶという未然抑制策も考えられます。

ちなみにWeb会議システムによる事前面談では、現在のお住まいがきれいな状態に保たれているかどうか、ペットを飼っているかどうか、といったことがわかることもあります。きれいに保たれているようなら、入居後、壁や床に大きな傷を付けられたり、汚されたりする心配は少ないと考えられますし、ペット不可の物件で入居者を募集する際には、すでにペットを飼っておられる希望者を対象から外すこともできます」

いずれにしても、入居者同士のトラブルは防ぎようがないものなので、事前にどれだけそのリスクを抑えられるようにするかが肝心です。その意味で、管理会社を選ぶ際には、入居希望者の審査力をチェックすることも重要なポイントだといえそうです。

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